400.000 $ sınırında vatandaşlık: kur ve değerleme riski neden önemli?

Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yoluyla yatırımda sınır en az 400.000 $ ve konut üç yıl satılmamalı. Bu sınırın hemen üstünde fiyatlanmış bir konut cazip görünür; ama sınır tek bir sayıdan ibaret değil.

Kurallar değişebilir. Bu yazı Ekim 2026 itibarıyladır; başvurudan önce güncel şartları göç idaresiyle ve avukatınızla teyit edin.

Örnek: Altınkale'deki köşe dubleks

Altınkale'deki havuz erişimli köşe dubleks villa 19,85 milyon ₺ olarak fiyatlanıyor. Ekim 2026 kuruyla bu yaklaşık 403.000 $ ediyor; yani sınırın yaklaşık 3.000 $ üstünde, %1'den az bir marjla. İlan sitemizde "vatandaşlığa uygun" etiketiyle görünüyor, çünkü etiket günün kuruna göre otomatik hesaplanıyor.

Üç risk

1. Kur. İlan TL fiyatlıysa, dolar karşısında TL zayıfladığında konutun dolar karşılığı düşer. %1'lik bir hareket, bu örnekte sınırın altına inmek için yeterli olabilir. Etiket de bu yüzden bir gün görünüp ertesi gün kaybolabilir.

2. Değerleme raporu. Vatandaşlık için değer, tapuda beyan edilen bedelle birlikte lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporuyla doğrulanır. Rapor, ilan bedelinden düşük çıkabilir. Satış bedeli 400.000 $'ın üstünde olsa bile, rapor değeri altında kalırsa sorun çıkar.

3. İşlem tarihi. Hangi kurun, hangi tarihte esas alınacağı önemlidir. Pazarlık sürerken, sözleşme imzalanırken ve tapu günü kur farklı olabilir. Bunu önceden göç idaresinden ve avukatınızdan teyit edin.

Nasıl önlem alınır?

• Marj bırakın. Sınıra 3.000 $ yakın bir konut yerine, birkaç yüz bin TL daha üstte bir konut daha güvenlidir. Marj ne kadar genişse, kur dalgalanmasından o kadar az etkilenirsiniz.
• Değerleme raporunu erken alın. Kapora vermeden önce değerleme sürecini başlatmak mümkündür. Rapor değeri düşük çıkarsa vazgeçme hakkınızı sözleşmede yazılı hale getirin.
• Süreci kısa tutun. Sözleşmeden tapuya kadar geçen süre ne kadar kısa olursa, kur riski o kadar azalır.
• Yazılı kayıt tutun. Banka dekontları ve tapu işlemindeki beyan bedeli, kurla birlikte arşivlenmeli.
• Kendi hesabınızı yapın. 400.000 $ sınırından kaç ₺ eşdeğer olduğunu güncel kurla hesaplayıp, fiyatı buna göre karşılaştırın.

Sınırın çok üstündeki seçenekler

Sınırdan rahat uzaklıkta bir örnek Terra Doğa'daki 5+1 villa: Ekim 2026'da yaklaşık 691.000 $. Burada kur dalgalanması vatandaşlık eşiği açısından risk oluşturmuyor; ama yine de değerleme raporu şartı geçerli.

Vatandaşlık amacınız yoksa

Bu kaygılar yalnızca vatandaşlık hedefleyen alıcıyı ilgilendirir. Yalnızca oturum izni için eşik 200.000 $; ayrıntılar ikamet izni sayfamızda. Tüm vatandaşlığa uygun ilanları buradan görebilirsiniz, süreç için vatandaşlık rehberimize bakın.

Kaynaklar: goc.gov.tr · tcmb.gov.tr · resmigazete.gov.tr