Satış vergisi hesaplama
Gayrimenkul satışında değer artışı kazancı vergisi hesaplama
Alış ve satış bilgilerinizi girin; 5 yıl kuralı, Yİ-ÜFE endekslemesi, yıllık istisna ve gelir vergisi tarifesine göre tahmini vergiyi görün.
Bu hesaplayıcı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi, hukuk veya mali danışmanlık değildir. Sonuçlar, yayımlanmış endeks değerleri ve yürürlükteki oranlara göre yapılan tahmindir; GİB'in resmî test aracı daha eski bir endeks tablosu kullanabilir ve fiilen tahakkuk edecek vergi, beyannameniz üzerinden vergi dairesince belirlenir. Sinan İnce Gayrimenkul ve buybestvilla.com, bu sonuçlara dayanılarak alınan kararlardan, doğabilecek zarar veya farklılıklardan sorumlu tutulamaz. İşlem yapmadan önce mutlaka mali müşaviriniz veya vergi dairesiyle doğrulayın. Yİ-ÜFE verisi: Ekim 2026 ayına kadar.
Hesap nasıl yapılır?
- Beş yıl kuralıSatın aldığınız gayrimenkulü tapu tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız kazanç değer artışı kazancı sayılır. 5 yıldan sonraki satışlarda bu vergi doğmaz (GVK mük. 80).
- Maliyet Yİ-ÜFE ile endekslenirAlış maliyeti, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ay arasında Yİ-ÜFE'de (TÜİK) oluşan artış oranında yükseltilir; bunun için artışın %10 veya üzeri olması gerekir (GVK mük. 81). Satış ayı hesaba katılmaz.
- Satış giderleri düşülürSatıcının üzerinde kalan satış giderleri ve ödenen vergi ve harçlar kazançtan indirilir. Alışta ödenen tapu harcı gibi masraflar maliyete eklenir.
- Yıllık istisnaBir takvim yılında elde edilen değer artışı kazançlarının 120.000 ₺ (2025) / 150.000 ₺ (2026) tutarına kadar olan kısmı vergiden müstesnadır. İstisna yılda bir kez, o yıldaki tüm satışların toplamına uygulanır.
- Gelir vergisi tarifesiİstisnadan sonra kalan tutar, yıllık gelir vergisi tarifesine göre (%15 ile %40 arası) vergilendirilir. Aynı yıl başka gelirleriniz varsa tarife onların üzerine işler.
Sık sorulan sorular
Yabancı uyruklular da bu vergiyi öder mi?
Evet. Türkiye'deki gayrimenkulün satışından doğan değer artışı kazancı için kurallar yabancı alıcılar için de geçerlidir; kazanç Türkiye'de beyan edilir.
Miras veya bağışla gelen gayrimenkul satılırsa ne olur?
Karşılıksız (ivazsız) edinilen gayrimenkullerin satışı bu verginin kapsamında değildir; ancak intikalde veraset ve intikal vergisi ile harçlar ayrıca doğabilir. Bu hesaplayıcı yalnızca bedel ödenerek satın alınan gayrimenkuller içindir.
Beş yıl dolduktan sonra satarsam vergi öder miyim?
Hayır. Tapu tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonraki satışta değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Süre tapu tarihine göre hesaplanır.
Hesaplanan vergi kesin midir?
Hayır, tahmindir. Endeks değerleri TÜİK'in açıkladığı aylık verilere, tutarlar Gelir İdaresi'nin her yıl yayımladığı tebliğlere dayanır; kesin sonuç için mali müşavirinize danışın.
Değer artışı kazancı vergisi ne zaman ödenir?
Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Güncel tarihleri mali müşavirinizle teyit edin.
Değer artışı kazancı vergisi ödenmezse ne olur?
Ödenmeyen ya da beyan edilmeyen vergi için gecikme zammı ve vergi ziyaı cezası uygulanabilir. Süresinde beyan etmek en güvenli yoldur; süre geçmişse hangi hükmün uygulanacağını mali müşavirinize sorun.
Değer artışı kazancı vergisi yüzde kaç?
Tek bir oran yok. Endeksleme ve yıllık istisna düşüldükten sonra kalan kazanç, yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişen kademeli gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir. Hesaplayıcı tarifeyi sizin için uygular.
Değer artışı kazancı vergisi nasıl ödenir ve beyan edilir?
Beyannameyi Gelir İdaresi Başkanlığı'nın çevrimiçi sistemi ya da vergi dairesi üzerinden verir, ödemeyi banka, İnteraktif Vergi Dairesi veya vergi dairesi veznesi ile yaparsınız. Beyannameyi mali müşavir de hazırlayabilir.
Yabancılar Türkiye'de taşınmaz satarken de aynı vergiyi öder mi?
Türkiye'deki taşınmazın satışından doğan kazanç Türkiye kaynaklı sayılır ve 5 yıl kuralı yabancı malikler için de geçerlidir. Vergi anlaşması ya da ikamet durumunuzun bir şey değiştirip değiştirmediğini mali müşavirinize sorun.
Kazançtan hangi masraflar düşülür?
Tapu harcı ve komisyon gibi alış masrafları ile satış masrafları hesaplayıcıya girilebilir. Endekslenmiş alış bedeli satış bedelinden yüksekse vergiye konu kazanç doğmaz.
Dayanak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mük. md. 80, mük. md. 81 ve md. 103. 2025 ve 2026 tutarları Gelir Vergisi Genel Tebliğleri (Sıra No: 329 ve 332); endeksler TÜİK Yİ-ÜFE (2003=100).
Alım masrafları Yabancı alıcı rehberi
Satış sürecinizi konuşalımBlogdan ilgili yazılar
Yabancılar İçin Türkiye'de Vergi Numarası Nasıl Alınır?
Türkiye'de ev almak, banka hesabı açmak ya da abonelik başlatmak isteyen yabancılar için vergi numarasının ne olduğunu, nereden ve hangi bilgilerle alınabileceğini, yabancı kimlik numarasından farkını anlattık.
Emlak Vergisi Ne Zaman, Kaç Taksitte Ödenir? Kim Öder?
Emlak vergisi mükellefi tapu maliğidir; kiracı değildir. Vergi iki eşit taksitte, Mart-Mayıs ve Kasım aylarında ödenir.
Miras Kalan Taşınmaz Tapuya Nasıl Geçer? İntikal İşlemi ve Vergi
Mirasla gelen ev ya da arsa, veraset ilamı ve vergi beyanı sonrası mirasçılar adına tapuya tescil edilir. Beyan süresi kritik.