Projeden Ev Alırken Ödeme Planları Nasıl İşler? 2026 Rehberi

Türkiye'de projeden (maketten) ev alırken ödeme çoğunlukla bir peşinat ve inşaat süresine yayılan taksitlerle yapılır; kalan tutar teslimde ya da sözleşmede belirlenen tarihlerde kapanır. Taksitlerin vade farklı mı vade farksız mı olduğu, senede bağlanıp bağlanmadığı ve tapunun ne zaman devredileceği sözleşmede yazar. Konut alan tüketiciler ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile korunur.

Kısaca

• Tipik plan: peşinat, aylık veya dönemsel taksitler, gerekirse ara ödemeler ve teslimde kalan bakiye.
• Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamaz.
• Sözleşme, kat irtifakının tapuda alıcı adına tescil edildiği yazılı bir sözleşme ya da noterde düzenleme şeklinde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi olmalıdır.
• Alıcı, sözleşmeden itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezasız cayabilir.
• Teslim süresi her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.
• 30 ve üzeri konutlu projelerde bina tamamlama sigortası ya da yönetmelikte sayılan başka bir teminat zorunludur.
• Taksitler için senet düzenlenecekse senetler her taksit için ayrı ve yalnızca nama yazılı olmalıdır.

Projeden ev alırken ödeme planı nasıl kurgulanır?

Her projenin planı farklıdır, ancak yapı taşları büyük ölçüde aynıdır.

Peşinat

Sözleşme imzalanırken ödenen ilk tutardır. Oranı projeye, satış dönemine ve kampanyaya göre değişir. Peşinatın hangi hesaba, kimin adına ödendiği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Taksitler

Peşinatın ardından kalan tutar genellikle inşaat süresine yayılan aylık ya da üç aylık taksitlerle ödenir. Satıcılar kampanyalarda "vade farksız" taksit sunabilir; bu durumda taksitlerin toplamı peşin fiyattan farklı olmayabilir. Bazı planlarda ise vade farkı eklenir ya da peşin ödemeye indirim yapılır. Karşılaştırma yaparken taksitli toplam bedeli peşin fiyatla yan yana koymak en sağlıklı yoldur.

Ara ödemeler

Bazı planlar belirli aylarda daha yüksek ara ödemeler içerir. Bu ödemelerin tarihleri ve tutarları taksit tablosunda ayrı ayrı gösterilmelidir.

Teslimde kalan bakiye

Planın son kısmı teslimde ya da tapu devrinde ödenebilir. Bu bakiyeyi bir konut kredisiyle kapatmayı düşünüyorsanız kredinin genellikle kat mülkiyetine geçmiş ve iskânı alınmış bir konut için kullandırıldığını hesaba katın.

Para birimi

Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz satış sözleşmelerinde bedel kural olarak döviz cinsinden ya da dövize endeksli belirlenemez; Türk vatandaşı olmayan alıcılar gibi bazı durumlar için istisnalar vardır. Taksitlerin hangi para birimine bağlandığını ve kurun nasıl hesaplanacağını imzadan önce netleştirin.

Senet (bono) ile ödeme: nelere dikkat etmeli?

Taksitli satışlarda satıcılar bazen taksitler için senet ister. 6502 sayılı Kanun'un 4. maddesine göre tüketici işlemlerinde kambiyo senedi düzenlenecekse, her taksit ödemesi için ayrı ayrı ve yalnızca nama yazılı olarak düzenlenmesi zorunludur; aksi hâlde senet tüketici aleyhine hükümsüzdür.

Pratik öneriler:

• Senetlerin tutarı ve vadesi sözleşmedeki taksit tablosuyla birebir aynı olmalı.
• Her ödemeyi banka üzerinden, sözleşmede yazan hesaba yapın ve dekontları saklayın.
• Ödediğiniz taksidin senedini geri isteyin ya da ödendiğine dair yazılı makbuz alın.
• Boş ya da tarihi doldurulmamış senet imzalamayın.

Sözleşmede neler yer almalı?

Yönetmelik, satıcının sözleşmeden en az bir gün önce alıcıya bir ön bilgilendirme formu vermesini zorunlu tutar. Sözleşmenin kendisinde ise en az şunları arayın:

1. Taraflar ve taşınmaz: Ada, parsel, blok, bağımsız bölüm numarası, net ve brüt alan.
2. Bedel ve ödeme planı: Toplam bedel, para birimi, peşinat, taksit tablosu, vade farkı olup olmadığı ve ödeme hesabı.
3. Teslim tarihi: Açık bir tarih; yasal üst sınır 48 aydır.
4. Tapu devri: Kat irtifaklı tapunun ne zaman devredileceği ve kat mülkiyetine geçişin nasıl yapılacağı.
5. Teknik şartname: Malzeme ve donanım listesi sözleşmenin eki olmalı.
6. Gecikme hükümleri: Hem alıcının ödeme gecikmesinde hem satıcının teslim gecikmesinde ne olacağı.
7. Teminat: 30 ve üzeri konutlu projelerde hangi teminatın sağlandığı.
8. Cayma ve dönme hakları: Yasal haklarınızın sözleşmede doğru yansıtılıp yansıtılmadığı.

Tapu ne zaman devredilir?

Projeden alımlarda iki model yaygındır:

• Kat irtifaklı tapuyla satış: Sözleşme tapu müdürlüğünde, kat irtifakının alıcı adına tescil edilmesiyle birlikte yapılır. Taksitler devam ediyorsa satıcı, kalan borç için taşınmaz üzerine ipotek konulmasını isteyebilir.
• Noterde satış vaadi sözleşmesi: Tapu devri, ödemeler tamamlandığında ya da sözleşmede belirlenen tarihte yapılır. Satış vaadinin tapu kütüğüne şerh edilmesi alıcıyı üçüncü kişilere karşı korur.

Bina tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Tapu türleri için tapuyu anlamak rehberimize bakabilirsiniz.

Alıcıyı hangi yasal korumalar destekler?

Konut alan tüketiciler için kanun ve yönetmelik şu korumaları getirir:

• Yapı ruhsatı şartı: Ruhsatsız projede ön ödemeli satış yapılamaz.
• 14 gün cayma hakkı: Gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden.
• Teslim süresi sınırı: Sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay.
• Teminat: 30 ve üzeri konutlu projelerde bina tamamlama sigortası ya da yönetmelikte sayılan diğer teminatlardan biri.
• Teslimden önce dönme hakkı: Alıcı belirli koşullarla sözleşmeden dönebilir; satıcının isteyebileceği tazminat, sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre bedelin %2'sinden başlayıp %8'e kadar çıkan tavanlarla sınırlıdır.

Bu korumalar konut alan tüketiciler içindir; iş yeri alımlarında ya da şirket adına yapılan alımlarda genel sözleşme hükümleri uygulanır. Avantajlar ve riskler için projeden ev almak rehberimizi okuyabilirsiniz.

Yabancı alıcılar için ek notlar

Ödemeleri yurt dışından gönderecekseniz transfer açıklamasında taşınmazı ve sözleşmeyi belirtin; bazı haklar, örneğin yerleşik olmayan yabancılara yapılan ilk satışlardaki KDV istisnası, bedelin dövizle yurt dışından getirilmesine bağlıdır. Ayrıntılar için KDV istisnası rehberimize göz atın. Türkçe bilmiyorsanız sözleşmeyi imzalamadan önce yeminli bir tercüman ve bağımsız bir avukatla incelemeniz iyi olur.

Muratpaşa Yüksekalan'daki Meridien Nova'da da avantajlı ödeme seçenekleri sunuluyor; güncel planı ve sözleşme taslağını yukarıdaki maddeler ışığında birlikte inceleyebilmek için bize yazabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Vade farksız taksit gerçekten faizsiz midir?

Vade farksız planda taksitlerin toplamı genellikle ilan edilen fiyata eşittir. Ancak peşin ödemede indirim yapılıyorsa, taksitli toplamla indirimli peşin fiyat arasındaki fark fiilen bir finansman maliyetidir. Karşılaştırmayı her zaman toplam bedel üzerinden yapın.

Taksitlerimi zamanında ödemezsem ne olur?

Sözleşmedeki temerrüt hükümleri uygulanır: gecikme faizi, ihtar süresi ve ağır durumlarda sözleşmenin feshi gibi sonuçlar burada yazar. Bu maddeleri imzadan önce okuyun ve ödeme güçlüğü yaşarsanız satıcıyla erkenden yazılı olarak iletişime geçin.

Proje gecikirse ne yapabilirim?

Sözleşmede yazan teslim tarihi bağlayıcıdır ve yasal üst sınır sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır. Gecikmede sözleşmedeki cezai şartlar ve tüketici mevzuatındaki haklar devreye girer. 30 ve üzeri konutlu projelerde teminatın varlığı ayrıca güvence sağlar; somut durumda bir avukata danışın.

Senet imzalamak zorunlu mu?

Hayır, senet yasal bir zorunluluk değildir; ödeme planı yalnızca sözleşmeyle de bağlanabilir. Senet düzenlenecekse her taksit için ayrı ve nama yazılı olmalıdır, aksi hâlde tüketici aleyhine hükümsüzdür.