Yabancılara Yeni Konut Satışında KDV İstisnası: 2026 Rehberi

Antalya'da müteahhitten sıfır bir konut alıyorsanız, katma değer vergisi (KDV) işlemdeki en büyük kalemlerden biri olabilir. Türkiye'de oturmayan pek çok yabancı alıcı için iyi haber şu: Türk mevzuatı, belirli şartlar eksiksiz yerine getirildiğinde yabancılara yeni konut satışında KDV istisnası tanıyor. Bu yazıda kimlerin yararlanabileceğini, normalde ne kadar KDV ödendiğini, bedelin Türkiye'ye nasıl getirilmesi gerektiğini ve erken satış ya da sonradan Türkiye'ye taşınma durumunda neler olduğunu anlatıyoruz.

Yabancılara KDV istisnası neyi kapsıyor?

İstisna, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13/i maddesine dayanıyor. 1 Nisan 2017'den beri uygulanıyor ve Eylül 2026 itibarıyla yürürlükte. 2024 tarihli 7524 sayılı Kanun gibi sonraki vergi değişiklikleri bu istisnayı kaldırmadı.

Kısaca kanun, bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek şartıyla, yeni inşa edilmiş konut veya işyerinin müteahhit tarafından ilk teslimini, Türkiye'de yerleşik olmayan alıcıya yapılması halinde KDV'den istisna tutuyor.

Baştan bilinmesi gereken üç nokta:

• Yalnızca ilk teslim. İstisna, yeni bir bağımsız bölümün onu inşa eden kişi ya da şirket tarafından yapılan ilk satışında geçerli. Neredeyse yeni bir dairenin ikinci el satışı kapsama girmez; zaten şahıslar arasındaki ikinci el satışlar normalde KDV'ye tabi değildir.
• Konut ve işyeri. Hem konutlar hem de işyerleri (dükkân, ofis) kapsamda.
• Bitmiş bağımsız bölümün teslimi. İstisna, bağımsız bölüm kullanıma hazır halde fiilen teslim edildiğinde uygulanır. Projeden (maketten) alıyorsanız istisna sözleşmede değil teslimde uygulanır.

Yeni konutta ne kadar KDV ödenir?

İstisna yoksa müteahhit satış bedeline KDV ekler. Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınan konutlarda (bugün satışta olan projelerin çoğu) oran esas olarak net alana ve projenin resmi bir kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığına bağlıdır.

| Durum (ruhsat 1 Nisan 2022 ve sonrası) | Net alan 150 m²'ye kadar | Net alanın 150 m²'yi aşan kısmı |
|---|---|---|
| Standart yeni konut | %10 | %20 |
| Kentsel dönüşüm projesi (6306 sayılı Kanun) | %1 | %20 |
| İşyeri (dükkân, ofis) | %20 | %20 |

Birkaç pratik not:

• Kademeli sistem nedeniyle büyük konutlarda karma bir oran oluşur. Standart bir projede 200 m² net bir dairede bedelin 150/200'ü %10, 50/200'ü %20 ile vergilendirilir; bu da toplamda yaklaşık %12,5 eder.
• 1 Nisan 2022'den önce alınmış ruhsatlarda oran, arsanın emlak vergisi birim değerine ve konuma da bağlı olabiliyordu; bazı bağımsız bölümler hâlâ %1'den yararlanabilir. Binanız için hangi kuralın geçerli olduğunu müteahhide sorun.
• Net alan, broşürdeki brüt alana göre değil imar kurallarına göre hesaplanır; net rakamı yazılı olarak isteyin.

Tipik bir Antalya dairesinde bu tutar azımsanmayacak düzeydedir. KDV ve tapu harcı dahil toplam alım maliyetini alım maliyeti hesaplayıcımızla tahmin edebilirsiniz. İstisnanın yalnızca KDV'yi kaldırdığını unutmayın; tapu harcı ve diğer masraflar yine ödenir.

Kimler yararlanabilir?

Kanun üç alıcı grubu sayıyor.

1. Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı uyruklu kişiler. Yerleşiklik, Gelir Vergisi Kanunu'ndan alınan vergisel bir ölçüttür. Yasal ikametgâhı Türkiye'de olanlar ya da bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla kalanlar yerleşik sayılır. Belirli ve geçici bir görev için gelenler genellikle yerleşik sayılmaz; ancak idare, görevin gerçekten geçici olup olmadığına dikkatle bakar.

2. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları. Yurt dışında çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurt dışında yaşayanlar yararlanabilir. İdarenin açıklamalarına göre izin, devir tarihinde geçerli olmalı ve altı aylık süre izin alındıktan sonra hesaplanır. Kamu kurumlarınca yurt dışında görevlendirilenler kapsam dışındadır.

3. Yabancı şirketler. Kanuni ve iş merkezi Türkiye dışında olan ve Türkiye'de şube veya daimi temsilci aracılığıyla kazanç elde etmeyen şirketler de yararlanabilir.

Müteahhit, teslimden önce alıcının bu gruplardan birine girdiğini gösteren belgeleri toplamak zorundadır. Belge listesi müteahhide ve vergi dairesine göre değişebilir. Yabancı gerçek kişiler için genellikle pasaport fotokopisi (çoğu zaman noter onaylı tercümesiyle), giriş-çıkış kayıtları, varsa ikamet izniyle ilgili göç idaresi kaydı ve bazen yurt dışındaki adres belgesi istenir.

Ödeme kuralları: döviz, banka transferi ve döviz alım belgesi

Bedelin Türkiye'ye döviz olarak getirilmesi gerekir. İdarenin açıklamaları süreyi şöyle belirliyor:

• Bedelin en az %50'si fatura düzenlenmeden önce Türkiye'ye gelmiş olmalı.
• Kalan kısım satıştan itibaren bir yıl içinde getirilmeli.

Para genellikle Türkiye'deki bir bankaya havale ile gelir ve banka dekontu ile belgelenir. Nakit getirilen döviz gümrükte beyan edilmeli ve gümrük belgeleriyle ispatlanmalıdır. Döviz Türkiye'ye geldikten sonra Türk lirasına çevrilip müteahhide TL olarak ödenebilir; istisna, satıcıya dolar ya da euro ile ödeme yapılmasını şart koşmaz.

Döviz alım belgesi, dövizinizi Türkiye'deki bir bankaya sattığınızda düzenlenen banka belgesidir. Tek başına KDV istisnası için asıl ispat, paranın yurt dışından geldiğini gösteren transferdir. Ancak gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta döviz alım belgesi zorunludur; vatandaşlık başvurusu düşünüyorsanız çevirme işlemini avukatınızın belirttiği şekilde bankada yapın. Bankacılık tarafını banka hesabı açma ve para transferi rehberimiz anlatıyor.

Her transfer dekontunu saklayın. Dekontta alıcı olarak sizin adınız ve mümkünse taşınmaza atıf bulunmalı. Üçüncü kişilerin yaptığı ödemeler ya da Türkiye içinden beslenen bir hesaptan yapılan ödemeler sorun çıkarabilir.

Üç yıl kuralı: erken satarsanız ne olur?

İstisna ilk getirildiğinde istisnalı taşınmaz bir yıl satılamıyordu. 7394 sayılı Kanun bu süreyi 1 Mayıs 2022'den itibaren üç yıla çıkardı ve 2026'da geçerli kural budur. İnternetteki bazı eski yazılar hâlâ bir yıl diyor; bu bilgiler güncel değil.

Taşınmazı üç yıl içinde satar (ya da başka şekilde elden çıkarırsanız), zamanında alınmayan KDV, 6183 sayılı Kanun'a göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte ödenir. Bu tutarı, elden çıkaran kişi tapu işleminden önce vergi dairesine ödemek zorundadır. Üç yıl dolduktan sonra herhangi bir ödeme gerekmez.

Pratikte, istisnalı alımı en az üç yıl elde tutacağınız bir konut ya da yatırım olarak planlayın.

KDV istisnası, vatandaşlık ve ikamet izni

Vatandaşlık. Vatandaşlık için en az 400.000 ABD doları değerinde konut almak ile KDV istisnasından yararlanmak birlikte mümkündür ve pek çok alıcı ikisini birden kullanır. Vatandaşlık yolunun kendi kuralları vardır: bedel Türkiye'deki bir bankada döviz alım belgesiyle çevrilmeli, değer lisanslı bir değerleme raporuyla teyit edilmeli ve tapuya üç yıl satılmayacağına dair şerh konulmalıdır. İki kural da üç yıl içerdiğinden süreler genellikle örtüşür. Ayrıntılar için gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı rehberimize bakabilirsiniz.

İkamet izni. Alıcıların en çok takıldığı nokta burasıdır. Kanun, teslim anında yerleşik olup olmadığınıza bakar. Zaten ikamet izniniz varsa, kayıtlı bir adresle burada yaşıyorsanız ya da takvim yılı içinde Türkiye'de altı aydan fazla kesintisiz kaldıysanız, müteahhit veya vergi dairesi sizi yerleşik sayıp istisnayı reddedebilir. Kısa süreli ya da yeni alınmış bir iznin nasıl değerlendirileceği konusunda kaynaklar ve uygulamalar farklılık gösteriyor; imzadan önce kendi durumunuzu kontrol edin.

İstisnalı teslimden sonra ikamet izni almak ise farklı bir konudur. Kanundaki şartlar teslime bağlıdır ve alıcının sonradan Türkiye'ye taşınması nedeniyle istisnayı ortadan kaldıran bir kurala rastlamadık; üç yıl kuralı satışla ilgilidir. Alımdan kısa süre sonra taşınmayı planlıyorsanız bunu avukatınızla ya da mali müşavirinizle teyit edin. İznin kendisini ikamet izni rehberimiz anlatıyor.

Müteahhitle pratik adımlar

1. İstisnayı erkenden konuşun. Opsiyon koymadan önce müteahhidin bağımsız bölümü 13/i kapsamında KDV'siz faturalayıp faturalamayacağını sorun. Müteahhit bu durumda kendi maliyetleri için ödediği KDV'yi iade almak zorunda kalır; bu yüzden bazıları istisnalı satışları farklı fiyatlayabilir. Bunu yazılı olarak netleştirin.
2. Durumunuzu dürüstçe kontrol edin. Bu takvim yılında Türkiye'de geçirdiğiniz günleri sayın; ikamet izniniz ya da kayıtlı adresiniz olup olmadığını not edin.
3. Sözleşmeyi doğru kurun. Satış sözleşmesinde bedel, para birimi, satışın 13/i kapsamında yapıldığı ve istisna sonradan reddedilirse KDV'yi kimin ödeyeceği yer almalı.
4. Kendi adınıza, yurt dışından transfer yapın. En az yarısını faturadan önce, kalanını bir yıl içinde döviz olarak gönderin ve tüm dekontları saklayın.
5. Belgeleri tesliminden önce verin. Faturanın doğru düzenlenebilmesi için müteahhidin mali müşavirinin istediği belgeleri zamanında iletin.
6. Tapuyu kontrol edin. Tapu üzerindeki şerhleri inceleyin ve dosyanızı en az üç yıl saklayın.

Sözleşmeyi ve ödeme planını kendi avukatınız incelemelidir. Danışmanınız olarak size uygun yeni konutları bulup göstermenize yardımcı oluyor, süreci müteahhitle koordine ediyor ve Türkçe ile İngilizce olarak avukatınızla birlikte çalışıyoruz.

Sık sorulan sorular

İkinci el bir konutta KDV istisnası alabilir miyim?
Hayır. İstisna yalnızca yeni bir bağımsız bölümün müteahhit tarafından ilk teslimini kapsar.

Bedelin tamamı tesliminden önce mi ödenmeli?
Hayır. En az %50'si faturadan önce döviz olarak gelmeli, kalanı satıştan itibaren bir yıl içinde getirilmelidir.

Elde tutma süresi bir yıl mı, üç yıl mı?
1 Mayıs 2022'den beri üç yıl. Daha erken satarsanız devirden önce KDV ve faizini ödemeniz gerekir.

Türkiye'de ikamet iznim var. Yine de yararlanabilir miyim?
Muhtemelen hayır. Teslim anında yerleşik sayılırsanız istisna reddedilir. İmzalamadan önce durumunuzu bir avukatla kontrol edin.

İstisnayı vatandaşlıkla birleştirebilir miyim?
Evet, vatandaşlık için gereken döviz alım belgesi dahil her iki grup şartı da sağlıyorsanız.

Türkiye'de kurallar ve ücretler zaman zaman değişir. Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla genel bilgi niteliğindedir, hukuki ya da vergisel danışmanlık değildir. Kendi durumunuz için lisanslı bir avukata ya da mali müşavire danışın.

Antalya'da yeni bir konut almayı mı planlıyorsunuz? Seçeneklerinizi konuşmak için bize ulaşın.