Türkiye'de Mülkünüzü Satmak: Vergiler, Zamanlama ve 5 Yıl Kuralı

Yabancı mülk sahipleri Türkiye'deki mülklerini Türk vatandaşlarıyla aynı esaslarla satabilir. Taşınmak, daha büyük bir eve geçmek ya da kazancı almak için satıyor olun, vergi kurallarını ve süreci önceden bilmek doğru zamanı seçmenize ve sürprizlerden kaçınmanıza yardım eder.

Yabancı serbestçe satabilir mi?

Evet. Sahibi olduğunuz bir mülkü satmak için özel bir izin gerekmez. Başlıca istisna, Türk vatandaşlığı için kullanılan mülktür: tapuya üç yıllık satılamaz şerhi konur ve bu süre dolana kadar mülk satılamaz. Vatandaşlık rehberimize bakın.

Değer artışında 5 yıl kuralı

Türkiye'de bir evi satarak elde edilen kazanç gelir vergisine tabi olabilir, ama temel kural basit:

• Mülk beş yıldan uzun süredir sizdeyse (tapu tescil tarihinden itibaren), kazanç bu kural kapsamında vergilendirilmez.
• Beş yıl dolmadan satarsanız, küçük bir yıllık istisnayı aşan kazanç artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir.
• Enflasyon düzeltmesi. Yİ-ÜFE yeterince arttıysa alış bedeli endekslenebilir. Bu, vergilendirilecek kazancı önemli ölçüde azaltabilir.
• Giderler. Tapu harcı ve bazı alım masrafları genellikle dikkate alınabilir.
• Beyan, satışı izleyen yılın mart ayında yapılır.

Yıllık istisna tutarı ve vergi dilimleri her yıl değişir. Türkiye'de yerleşik olmayanlar için ülkeleriyle yapılmış bir vergi anlaşması devreye girebilir. Fiyatı belirlemeden önce durumunuzu bir mali müşavire hesaplatın.

Satışın diğer masrafları

• Tapu harcı: Satış bedelinin toplam %4'ü. Kanunen alıcı %2, satıcı %2 öder, ama kimin ödeyeceği çoğu zaman pazarlıkta belirlenir.
• Emlak danışmanlığı hizmet bedeli: Danışmanınızla önceden yazılı olarak belirlenir.
• Borçların kapatılması: Ödenmemiş emlak vergisi, aidat ve faturalar ödenmeli, varsa ipotek devirden önce kaldırılmalıdır.

Satış süreci

1. Belgeleri hazırlayın: tapu, iskan, DASK, son emlak vergisi makbuzları ve aidat dökümü.
2. Gerçekçi bir fiyat belirleyin: ilan fiyatlarına değil, yakın zamandaki benzer satışlara bakın.
3. Mülkü iyi tanıtın: net fotoğraflar, bir kat planı ve dürüst bilgi herkesin zamanını kurtarır.
4. Alıcıyla şartlarda anlaşın ve yazılı bir sözleşme imzalayın.
5. Tapuda devri yapın: randevuyla, bizzat ya da vekaletname ile bir temsilci aracılığıyla.

Parayı yurt dışına çıkarmak

Satış bedeli bir Türk bankası üzerinden yurt dışına transfer edilebilir. Alım parasının başta nasıl geldiğine dair düzgün kayıtlar süreci çok kolaylaştırır. Banka hesabı ve transfer rehberimize bakın.

Türkiye'de kurallar ve ücretler zaman zaman değişir. Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla genel bilgi niteliğindedir, hukuki ya da vergisel danışmanlık değildir. Kendi durumunuz için lisanslı bir avukata ya da mali müşavire danışın.

Antalya'da bir mülk satmayı mı düşünüyorsunuz? Gerçekçi bir piyasa değerlendirmesi için bana yazın.