Aidat Nedir, Nasıl Belirlenir? Site Giderleri Rehberi (2026)

Aidat, bir apartman ya da sitede her bağımsız bölüm malikinin ortak giderlere katılım payı olarak düzenli ödediği tutardır. Tutarı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hazırlanan ve 2026'dan itibaren kat malikleri kurulunun onayına bağlanan işletme projesi belirler. Havuz, peyzaj, güvenlik ve jeneratör gibi olanaklar arttıkça aidat da artar; asıl soru, bu olanakların kaç daire arasında paylaşıldığı ve nasıl yönetildiğidir.

Kısaca

• Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve binanın yönetim planı.
• Kim belirler: Yönetici işletme projesini hazırlar, kat malikleri kurulu onaylar.
• Paylaşım: Kural olarak kapıcı, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri eşit; bakım, onarım ve sigorta gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir.
• Ödenmezse: Geciken her ay için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve icra yolu.
• 2026 değişikliği: 7579 sayılı Kanun ile işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması zorunlu hâle geldi.

Aidat hangi giderleri karşılar?

Aidat, binanın ya da sitenin ortak alanlarının işletilmesi için yapılan tüm düzenli harcamaların toplamının paylaştırılmış hâlidir. Tipik kalemler şunlardır:

• Personel: Güvenlik görevlileri, temizlik personeli, bahçıvan, havuz görevlisi, site müdürü ya da kapıcı. Çoğu sitede en büyük kalem budur.
• Ortak alan enerjisi: Asansörler, merdiven ve bahçe aydınlatması, hidrofor ve havuz pompaları, otopark havalandırması.
• Su: Peyzaj sulaması ve havuz suyu.
• Bakım sözleşmeleri: Asansör bakımı ve yıllık periyodik kontrolü, jeneratör bakımı, yangın sistemleri, kamera ve kartlı geçiş sistemleri.
• Havuz işletmesi: Kimyasallar, filtre ve pompa bakımı, temizlik; kapalı havuzlarda ise ısıtma.
• Sigorta ve yönetim: Ortak alanların sigortası, varsa profesyonel yönetim şirketinin ücreti, muhasebe giderleri.
• Yedek akçe: Çatı, cephe ya da büyük ekipman yenilemesi için ayrılan birikim. Her sitede yoktur ama olması sağlıklı bir işarettir.

Aidatın ev sahipliğinin yıllık maliyetleri içindeki yerini görmek için Antalya'da ev sahibi olmanın yıllık maliyeti yazımıza göz atabilirsiniz.

Havuz, bahçe, güvenlik ve jeneratör: maliyeti ne belirler?

Güvenlik

7/24 güvenlik, tek bir kulübe için bile birden fazla vardiya demektir; yani birkaç kişilik bir ekip. Giriş sayısı arttıkça ekip de büyür. Bu nedenle güvenlik, aidatı en çok etkileyen kalemlerden biridir.

Havuz

Açık bir havuzun maliyeti büyük ölçüde mevsimseldir: kimyasal, elektrik ve temizlik yaz aylarında yoğunlaşır. Kapalı ve ısıtmalı havuzlar ise yıl boyunca enerji tüketir; sauna ve hamamla birlikte düşünüldüğünde ciddi bir sabit gider oluşturur.

Bahçe ve peyzaj

Antalya'nın uzun ve kurak yazında peyzaj, düzenli sulama ve bakım ister. Otomatik sulama sistemi işçiliği azaltsa da su ve bakım maliyeti devam eder.

Jeneratör

Tam kapasite jeneratör, elektrik kesintilerinde asansörlerin, pompaların ve dairelerin çalışmasını sağlar. Maliyeti yakıt, periyodik bakım ve test çalıştırmalarından oluşur ve kesinti sıklığına göre değişir.

Aidat nasıl belirlenir? Kanun ne diyor?

Aidatın hukuki çerçevesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çizer. Temel kurallar şunlardır:

1. Kat malikleri kurulu, tüm maliklerden oluşur ve yönetim planında belirtilen zamanlarda, yılda en az bir kez toplanır.
2. Yönetici, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda zorunludur. Malikler arasından ya da dışarıdan, örneğin profesyonel bir yönetim şirketi olarak seçilebilir.
3. İşletme projesi, bir yıl için öngörülen gelir ve giderleri ve her malikin ödeyeceği avans payını gösteren bütçedir.
4. Paylaşım ölçüsü: Aksine bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; ortak yerlerin bakım, onarım ve sigorta giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Bir malik, ortak bir tesisi kullanmadığını söyleyerek gidere katılmaktan kaçınamaz.

2026'da ne değişti?

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, işletme projesi sürecini değiştirdi. Eskiden yöneticinin hazırladığı proje, maliklere bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşiyordu. Yeni düzende işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanıyor. Onaylı bir proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlıyor ve bunu en geç üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorunda. Geçici projedeki artışlar da Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın her yıl ilan ettiği yeniden değerleme oranıyla sınırlandırıldı. Aynı kanunla toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirildi.

Kurulun aldığı karara katılmıyorsanız, toplantıda olumsuz oy verdiyseniz karar tarihinden, toplantıya katılmadıysanız kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay içinde (her hâlükârda altı ay içinde) sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.

Aidat ödenmezse ne olur?

Ödenmeyen aidat için geciken her ay aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır. Kurulca onaylanmış işletme projesi icra takibinde belge niteliği taşır; yani yönetim, alacağını icra yoluyla isteyebilir. Daire kiradaysa kiracı da aidat borcundan malikle birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.

Büyük olanak, büyük aidat mı?

Her zaman değil. Belirleyici olan, olanakların maliyetinin kaç bağımsız bölüme bölündüğü ve hangi hizmetlerin aidata dâhil olduğudur. Üç farklı örnek bu dengeyi iyi gösteriyor:

• Orta ölçekli, şehir içi site: Yüksekalan'daki Meridien Nova, 8 blok, havuzlu ve peyzajlı bir iç bahçe, otomatik sulama ve kapalı otoparktan oluşuyor. Havuz ve bahçe giderleri bu 8 bloğa yayılıyor; güncel aidat tahminini bize sorabilirsiniz.
• Çok daireli, olanakları geniş bir proje: Altınova'daki Skyport Residence, 250 adet 1+1 ve 22 dubleksle kapalı ve açık havuz, fitness, sauna, hamam, toplantı salonu ve resepsiyon sunuyor. Kapalı havuz ve resepsiyon gibi kalemler sabit gider yaratırken, bunların yüzlerce daire arasında paylaşılması daire başına yükü dengeliyor; ortak alanların bir kısmını besleyen güneş enerjisi sistemi de elektrik giderine katkı sağlayabilir.
• Otel konseptli bir site: Kundu'daki Sirius Town, aquapark, spa, lobi hizmeti, kuaför ve oda temizliği gibi otel olanakları sunuyor. Böyle projelerde ilk sorulması gereken, bu hizmetlerin hangilerinin aidata dâhil olduğu, hangilerinin kullandıkça ayrıca ücretlendirildiğidir.

Kırmızı bayraklar: aidatta nelere dikkat etmeli?

• Onaylı işletme projesinin ve gelir-gider tablolarının paylaşılmaması. Şeffaf bir yönetim, hesaplarını düzenli olarak maliklere sunar.
• Olanaklara göre şüpheli derecede düşük aidat. Bu genellikle ileride sert bir artış ya da hizmetlerde kesinti anlamına gelir.
• Yüksek birikmiş aidat borcu. Malikler ödemiyorsa, yük ödeyenlerin sırtına biner.
• Yedek akçenin hiç olmaması. Büyük bir onarım geldiğinde ek toplama yapılması gerekir.
• Bakım sözleşmesi olmayan havuz, asansör ya da jeneratör. Asansörlerin yıllık periyodik kontrol etiketine bakın.
• Uzun süreli ve koşulları belirsiz yönetim sözleşmeleri. Yönetim şirketinin ücretini ve sözleşmenin nasıl feshedileceğini sorun.
• Broşürdeki hizmetlerle aidat kapsamının uyuşmaması. Satış aşamasında anlatılan olanakların hangilerinin aidata dâhil olduğunu yazılı olarak isteyin.

Almadan önce ne istemeli?

Satın almadan önce yönetimden son on iki ayın gelir-gider dökümünü, güncel işletme projesini, yönetim planını ve dairenin aidat borcu olmadığını gösteren yazıyı isteyin. Planlanan büyük onarımlar olup olmadığını ve son kurul toplantısının tutanağını da sorun. Yeni bir projede ise yönetimin teslimden sonra nasıl kurulacağını, ilk işletme projesinin kim tarafından hazırlanacağını öğrenin. Satılmamış dairelerin aidatı, o dairelerin malikine aittir.

Sık sorulan sorular

Aidatı kim belirler?

Aidat, yöneticinin hazırladığı ve kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. 2026'dan bu yana onaylı bir proje yoksa yönetici geçici bir proje uygular ve bunu üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorundadır.

Havuzu kullanmıyorum, yine de aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir malik, ortak bir tesisi kullanmadığını ya da ona ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz.

Kiradaki dairenin aidatını kim öder?

Uygulamada olağan aidat çoğunlukla kiracı tarafından ödenir, ancak bunun kira sözleşmesine açıkça yazılması gerekir. Kanuna göre kiracı, aidat borcundan malikle birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur.

Aidat ödenmezse ne olur?

Geciken her ay için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler ve yönetim, onaylı işletme projesine dayanarak icra takibi başlatabilir. Uzun süre ödenmeyen borçlar, dairenin satışında da sorun çıkarır.

Yabancı malikler için farklı kurallar var mı?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu, malikin uyruğundan bağımsız olarak herkese aynı şekilde uygulanır. Yurt dışında yaşayan maliklerin, toplantı çağrılarını ve hesap dökümlerini kaçırmamak için yönetime güncel iletişim bilgisi vermesi önemlidir.