Kundu'da Otel Konseptli Siteler ve 7464 Sayılı Kiralama Kanunu

Antalya'da bir konutu 100 gün veya daha kısa süreyle turistlere kiralamak için 1 Ocak 2024'ten bu yana Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak zorunlu. Bu kural, 7464 sayılı Kanun ile getirildi ve izin için kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle onay vermesi gerekiyor. Kundu'daki otel konseptli siteler bu yüzden ilgi görüyor: baştan kısa dönem kiralamaya göre planlanan bir sitede izin süreci, sıradan bir apartmana göre çok daha öngörülebilir.

Bu yazıda yasanın ne getirdiğini, otel konseptli sitelerin nasıl işlediğini, aidatın neleri kapsadığını ve Kundu'da ev bakarken nelere dikkat etmek gerektiğini anlatıyoruz.

Kısaca: 7464 sayılı Kanun ve otel konseptli siteler

• Kanun 25 Ekim 2023'te kabul edildi, 2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı; ana hükümleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi.
• Bir konutun 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması için Bakanlıktan izin belgesi alınması gerekiyor.
• İzin için kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar şart; çok bloklu sitelerde yalnızca ilgili bloğun malikleri karar veriyor.
• İzinli konutun girişine Bakanlıkça belirlenen plaket asılıyor.
• İzinsiz kiralamaya bağımsız bölüm başına idari para cezası uygulanıyor; tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor.
• Otel konseptli sitelerde lobi, temizlik ve spa gibi hizmetler aidata yansıyor.

7464 sayılı Kanun neyi değiştirdi?

"Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", kısa dönem kiralamayı ilk kez kapsamlı bir izin sistemine bağladı. Kanuna göre bir konutun aynı kişiye 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu. Uygulamanın ayrıntıları 28 Aralık 2023'te yayımlanan yönetmelikle belirlendi.

İzin nasıl alınıyor?

Başvuru konut sahibi tarafından, e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı'na yapılıyor. Başvuruda tapu bilgileri ve kat maliklerinin kararı gibi belgeler isteniyor. İzin verilen konutun girişine adres ve izin bilgilerini gösteren bir plaket asılması gerekiyor.

Kat maliklerinin onayı neden bu kadar önemli?

İzin için kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararı gerekiyor. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde bu karar, yalnızca konutun bulunduğu bloktaki maliklerden aranıyor. Yani sıradan bir apartmanda tek bir komşunun "hayır" demesi, o binada turizm amaçlı kiralamayı fiilen imkânsız hâle getirebiliyor.

Yönetmelik ayrıca üç bağımsız bölümden fazla olan binalarda aynı kiraya verenin, toplam bağımsız bölüm sayısının en fazla yüzde 25'i kadar konutu turizm amaçlı kiralayabileceğini öngörüyor. Belirli nitelikleri taşıyan "yüksek nitelikli konutlar" için bazı istisnalar bulunuyor.

Cezalar ne kadar?

Kanun, izinsiz kiralamaya bağımsız bölüm başına idari para cezası öngörüyor. 2024 için ilk ceza 100 bin TL olarak belirlenmişti; uyarıya rağmen 15 gün içinde izin alınmazsa ceza 500 bin TL'ye çıkıyordu. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor ve 2026'da ilk aşamadaki ceza 180 bin TL'yi aşıyor. Plaket asmamak ve konutu olduğundan farklı tanıtmak gibi ihlaller için de ayrı cezalar var.

Otel konseptli site ne demek?

Otel konseptli site, tapuda konut olarak kayıtlı dairelerden oluşan ama otel benzeri hizmetler sunan bir yaşam alanı. Ortak alanlarda resepsiyon ya da lobi hizmeti, açık ve kapalı havuzlar, spa, hamam ve fitness bulunuyor; oda temizliği gibi hizmetler bir işletme ekibi tarafından veriliyor. Daire sahipleri evlerinde kendileri oturabiliyor, yılın bir kısmında kullanıp kalan zamanda kiraya verebiliyor ya da tamamen yatırım amaçlı tutabiliyor.

Bu yapılar, doğrudan turizm tesisi olarak belgelendirilen apart otellerden farklı. Apart otel gibi tesislerde tapudaki nitelik ve kullanım kuralları başkadır. Satın almadan önce tapudaki nitelik bilgisini mutlaka kontrol edin; bu konuyu tapu türleri rehberimizde anlattık.

Kısa dönem kiralamada otel konseptinin avantajı

Yasanın en zor şartı olan kat malikleri onayı, otel konseptli sitelerde genellikle baştan planlanıyor: daireleri alanların çoğu kısa dönem kiralamayı bilerek alıyor ve site yönetim planı bu kullanıma göre hazırlanıyor. Lobi, temizlik ve bakım ekiplerinin sahada olması da misafir giriş-çıkışlarını ve dairelerin hazırlanmasını kolaylaştırıyor. Yine de izin belgesi her konut için ayrı alınıyor; sitenin uygun olması tek başına yeterli değil.

Aidat neleri kapsıyor?

Otel konseptli sitelerde aidat, sıradan bir siteye göre daha yüksek olur; çünkü daha fazla personel ve daha fazla tesis çalıştırılır. Aidatı belirleyen başlıca kalemler şunlar:

• Lobi ve resepsiyon personeli, 24 saat güvenlik.
• Açık ve kapalı havuzların bakımı ve kapalı havuzun ısıtılması.
• Spa, hamam, sauna ve fitness alanlarının işletilmesi.
• Peyzaj, ortak alan temizliği ve elektrik giderleri.
• Varsa site içi yönetim ve kiralama hizmetleri.

Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat malikleri kurulunun onayladığı işletme bütçesiyle belirlenir. Satın almadan önce güncel bütçeyi, aidata nelerin dâhil olduğunu (örneğin oda temizliğinin ayrıca mı ücretlendirildiğini) ve kiralama yönetimi için ayrıca komisyon alınıp alınmadığını sorun. Ev sahibinin diğer yıllık giderlerini Antalya'da ev sahibi olmanın yıllık maliyeti yazımızda topladık.

Neden Kundu?

Kundu, Lara'nın doğusunda, Aksu ilçesine bağlı ve büyük otelleriyle tanınan bir turizm bölgesi. Kumsal boyunca dizilen tesisler, havalimanına yakınlık ve uzun yaz sezonu, bölgeyi kısa dönem kiralama için doğal bir adres hâline getiriyor. Otellerin çevresinde oluşan restoran, market ve hizmet ağı da sezon boyunca canlı bir yaşam sunuyor.

Bunun bir de öbür yüzü var: Kundu bir turizm bölgesi olduğu için kışın daha sakin geçiyor. Yıl boyu oturmayı düşünüyorsanız evi kış aylarında da görmeniz faydalı olur.

Kundu'dan bir örnek: Sirius Town

Sirius Town, Kundu'da denize 500 m, havalimanına 12 km mesafede otel konseptiyle tasarlanmış bir site. Açık ve kapalı havuzlar, aquapark, fitness ve pilates stüdyosu, sauna, Türk hamamı, buhar ve tuz odası ile masaj odaları bulunuyor; lobi hizmeti, kuaför ve oda temizliği gibi otel olanakları da sunuluyor.

Daire seçenekleri 45 m² net 1+1 ve 70 m² net 2+1'lerden, 85 m² ve 99 m² net çatı dubleks dairelere uzanıyor. Proje bilgilerinde sitenin turizm amaçlı kiralama yönetmeliğine uygun olduğu belirtiliyor; ancak her daire için izin belgesinin, konut sahibi tarafından ayrıca alınması gerektiğini unutmayın.

Kundu'da kiraya vermek için ev almadan önce kontrol listesi

1. Tapudaki niteliği kontrol edin: konut mu, başka bir nitelik mi?
2. Site yönetim planında turizm amaçlı kiralamaya ilişkin hükümleri okuyun.
3. Kat malikleri kararının alınıp alınmadığını ve bloktaki diğer izinli daire sayısını sorun.
4. Güncel aidat bütçesini ve kapsamını yazılı olarak isteyin.
5. Kiralama yönetimini kimin yapacağını ve komisyon oranını netleştirin.
6. Gelir hesabını yalnızca yaz aylarına göre değil, yılın tamamına göre yapın.

Uzun dönem ve tatil kiralamasını karşılaştırmak isterseniz Antalya'da evinizi kiraya vermek yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Antalya'da evimi Airbnb'de kiraya vermek için izin gerekiyor mu?

Evet. Konutunuzu 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralayacaksanız, 7464 sayılı Kanun gereği sözleşme yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almanız gerekiyor. Bu kural platformdan bağımsız olarak tüm kısa dönem kiralamalar için geçerli.

İzin için tüm komşuların onayı şart mı?

Kural olarak binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış kararı gerekiyor. Çok bloklu sitelerde bu onay yalnızca dairenin bulunduğu bloktaki maliklerden aranıyor. Belirli nitelikleri taşıyan yüksek nitelikli konutlar için bazı istisnalar var.

İzinsiz kiralamanın cezası nedir?

Kanun bağımsız bölüm başına idari para cezası öngörüyor. 2024'te ilk ceza 100 bin TL, 15 gün içinde izin alınmazsa 500 bin TL idi. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla artıyor; 2026'da ilk aşamadaki ceza 180 bin TL'yi aşıyor.

Otel konseptli sitede daire almak izin almayı garanti eder mi?

Hayır. Sitenin kısa dönem kiralamaya göre planlanmış olması süreci kolaylaştırır, ancak izin belgesi her konut için ayrıca alınır ve başvurunun şartları tek tek karşılanmalıdır.