Комплексы-отели в Кунду и Закон № 7464 о краткосрочной аренде

С 1 января 2024 года, чтобы сдавать жильё в Анталье туристам на срок до 100 дней, нужно разрешение Министерства культуры и туризма Турции. Это правило ввёл Закон № 7464, и по общему правилу для разрешения требуется единогласное согласие всех собственников квартир в здании. Поэтому комплексы в концепции отеля в Кунду вызывают интерес: в проекте, изначально рассчитанном на краткосрочную аренду, получение разрешения гораздо предсказуемее, чем в обычном многоквартирном доме.

В этой статье рассказываем, что изменил закон, как устроены комплексы в концепции отеля, что входит в ежемесячный взнос (айдат) и на что обратить внимание при покупке в Кунду.

Коротко: Закон № 7464 и комплексы в концепции отеля

• Закон принят 25 октября 2023 года и опубликован в Официальной газете 2 ноября 2023 года; основные положения вступили в силу 1 января 2024 года.
• Для туристической аренды жилья на срок до 100 дней нужно разрешение министерства.
• По общему правилу требуется единогласное решение всех собственников в здании; в многокорпусных комплексах решение принимают только собственники соответствующего корпуса.
• У входа в жильё с разрешением размещается табличка установленного министерством образца.
• За аренду без разрешения назначается административный штраф за каждую квартиру; суммы ежегодно индексируются по коэффициенту переоценки.
• В комплексах в концепции отеля услуги лобби, уборки и спа отражаются в айдате.

Что изменил Закон № 7464?

«Закон об аренде жилья в туристических целях и о внесении изменений в некоторые законы» впервые ввёл для краткосрочной аренды полноценную разрешительную систему. По закону сдавать жильё одному и тому же лицу в туристических целях на срок до 100 дней можно только при наличии разрешения, полученного до заключения договора аренды. Детали прописаны в регламенте, опубликованном 28 декабря 2023 года.

Как получить разрешение?

Собственник подаёт заявление в Министерство культуры и туризма через государственный портал e-Devlet. К заявлению прилагаются, в частности, данные тапу и решение собственников. Затем у входа в жильё нужно разместить табличку с адресом и данными разрешения.

Почему согласие собственников так важно?

По общему правилу для разрешения нужно решение, принятое единогласно всеми собственниками в здании. В комплексах из нескольких корпусов такое решение требуется только от собственников того корпуса, где находится квартира. Получается, что в обычном доме одного «нет» от соседа достаточно, чтобы туристическая аренда в нём стала фактически невозможной.

Регламент также предусматривает, что в зданиях, где больше трёх квартир, один арендодатель может сдавать в туристических целях не более 25% от общего числа квартир. Для «жилья высокого класса», отвечающего определённым критериям, есть некоторые исключения.

Каковы штрафы?

Закон устанавливает административный штраф за каждую квартиру, сдаваемую без разрешения. В 2024 году первый штраф составлял 100 000 лир, а если в течение 15 дней после предупреждения разрешение не было получено, он возрастал до 500 000 лир. Суммы ежегодно индексируются по коэффициенту переоценки, и в 2026 году штраф первой ступени превышает 180 000 лир. Отдельные штрафы предусмотрены, например, за отсутствие таблички или недостоверное описание жилья.

Что такое комплекс в концепции отеля?

Это жилой комплекс, квартиры в котором зарегистрированы в тапу как жильё, но где предоставляются услуги гостиничного уровня. На общей территории — ресепшн или лобби, открытые и крытые бассейны, спа, хаммам и фитнес, а уборку квартир и другие услуги обеспечивает управляющая команда. Владельцы могут жить в квартире сами, пользоваться ею часть года и сдавать в остальное время или держать её исключительно как инвестицию.

Такие комплексы отличаются от апарт-отелей, которые сертифицированы непосредственно как туристические объекты: у них иной статус в тапу и иные правила использования. Перед покупкой обязательно проверьте статус объекта в тапу; об этом — в нашем гиде по видам тапу.

Преимущество концепции отеля для краткосрочной аренды

Согласие собственников — самое сложное условие закона — в комплексах в концепции отеля обычно заложено с самого начала: большинство покупателей приобретают квартиры, зная о краткосрочной аренде, а план управления комплексом составлен с учётом такого использования. Кроме того, работающие на месте лобби, уборка и техническая служба упрощают заезд гостей и подготовку квартир. Тем не менее разрешение выдаётся отдельно на каждую квартиру: одного лишь соответствия комплекса недостаточно.

Что входит в айдат?

В комплексах в концепции отеля айдат выше, чем в обычных, потому что здесь больше персонала и объектов инфраструктуры. Основные статьи расходов:

• Сотрудники лобби и ресепшна, круглосуточная охрана.
• Обслуживание открытых и крытых бассейнов, подогрев крытого бассейна.
• Работа спа, хаммама, сауны и фитнес-зала.
• Озеленение, уборка общих зон и электроэнергия.
• Услуги управления и аренды на территории, если они предусмотрены.

Айдат определяется сметой, которую утверждает общее собрание собственников в рамках Закона о кондоминиумах. Перед покупкой запросите актуальную смету, уточните, что входит в айдат (например, оплачивается ли уборка квартиры отдельно) и берётся ли отдельная комиссия за управление арендой. Другие ежегодные расходы владельца мы собрали в статье «Сколько на самом деле стоит владеть жильём в Анталье».

Почему Кунду?

Кунду — туристическая зона к востоку от Лары, в районе Аксу, известная крупными отелями. Отели вдоль пляжа, близость аэропорта и долгий летний сезон делают её естественным местом для краткосрочной аренды. Рестораны, магазины и сервисы, выросшие вокруг отелей, поддерживают оживлённую жизнь весь сезон.

Есть и другая сторона: Кунду — курортная зона, поэтому зимой здесь спокойнее. Если вы планируете жить здесь круглый год, стоит посмотреть район и в зимние месяцы.

Пример в Кунду: Sirius Town

Sirius Town — комплекс в концепции отеля в Кунду, в 500 м от моря и в 12 км от аэропорта. Здесь есть открытые и крытые бассейны, аквапарк, фитнес и студия пилатеса, сауна, турецкий хаммам, паровая и соляная комнаты, массажные кабинеты, а также гостиничные услуги: лобби-сервис, парикмахерская и уборка квартир.

Квартиры — от 1+1 площадью 45 м² нетто и 2+1 площадью 70 м² нетто до дуплексов на крыше площадью 85 и 99 м² нетто. В информации о проекте указано, что комплекс соответствует регламенту о туристической аренде; но помните, что собственник всё равно должен получить разрешение отдельно на каждую квартиру.

Чек-лист перед покупкой квартиры под аренду в Кунду

1. Проверьте статус в тапу: зарегистрирован ли объект как жильё или иначе.
2. Изучите положения о туристической аренде в плане управления комплексом.
3. Спросите, принято ли решение собственников и сколько квартир в корпусе уже имеют разрешение.
4. Запросите актуальную смету айдата и перечень услуг в письменном виде.
5. Уточните, кто будет управлять арендой и какую комиссию он берёт.
6. Считайте доходность за весь год, а не только за летние месяцы.

Сравнение долгосрочной и курортной аренды — в нашей статье «Сдача недвижимости в Анталье в аренду».

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы сдавать квартиру в Анталье через Airbnb?

Да. Если вы сдаёте жильё в туристических целях на срок до 100 дней, по Закону № 7464 до заключения договора нужно получить разрешение Министерства культуры и туризма. Правило действует для любой краткосрочной аренды независимо от платформы.

Нужно ли согласие всех соседей?

По общему правилу требуется единогласное решение всех собственников в здании. В многокорпусных комплексах согласие нужно только от собственников корпуса, где находится квартира. Для жилья высокого класса, отвечающего определённым критериям, есть некоторые исключения.

Какой штраф за аренду без разрешения?

Закон устанавливает административный штраф за каждую квартиру. В 2024 году первый штраф составлял 100 000 лир, а если разрешение не получено в течение 15 дней — 500 000 лир. Суммы ежегодно растут по коэффициенту переоценки; в 2026 году штраф первой ступени превышает 180 000 лир.

Гарантирует ли покупка в комплексе в концепции отеля получение разрешения?

Нет. Комплекс, рассчитанный на краткосрочную аренду, упрощает процесс, но разрешение выдаётся отдельно на каждую квартиру, и все условия для подачи заявления нужно выполнить.