المجمعات ذات المفهوم الفندقي في كوندو وقانون التأجير السياحي 7464

منذ 1 يناير 2024 أصبح تأجير المسكن في أنطاليا للسياح لمدة 100 يوم أو أقل مشروطًا بالحصول على تصريح من وزارة الثقافة والسياحة التركية. وقد جاءت هذه القاعدة بموجب القانون رقم 7464، ويتطلب التصريح كقاعدة عامة موافقة جميع مالكي الوحدات في المبنى بالإجماع. ولهذا تحظى المجمعات ذات المفهوم الفندقي في كوندو باهتمام كبير؛ ففي مجمع مخطط منذ البداية للتأجير قصير الأمد تكون إجراءات التصريح أوضح بكثير منها في عمارة سكنية عادية.

نشرح في هذا المقال ما جاء به القانون، وكيف تعمل المجمعات ذات المفهوم الفندقي، وما الذي تغطيه رسوم الصيانة الشهرية (aidat)، وما يجب الانتباه إليه عند الشراء في كوندو.

باختصار: القانون 7464 والمجمعات ذات المفهوم الفندقي

• أُقرّ القانون في 25 أكتوبر 2023 ونُشر في الجريدة الرسمية في 2 نوفمبر 2023، ودخلت أحكامه الرئيسية حيز التنفيذ في 1 يناير 2024.
• يتطلب تأجير المسكن لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل تصريحًا من الوزارة.
• كقاعدة عامة يُشترط قرار بالإجماع من جميع المالكين في المبنى، وفي المجمعات متعددة المباني يقرر مالكو المبنى المعني فقط.
• تُعلَّق عند مدخل المسكن المرخّص لوحة تحددها الوزارة.
• تُفرض على التأجير دون تصريح غرامة إدارية عن كل وحدة، وتُحدَّث المبالغ سنويًا وفق معدل إعادة التقييم.
• في المجمعات ذات المفهوم الفندقي تنعكس خدمات مثل الاستقبال والتنظيف والسبا على رسوم الصيانة.

ما الذي غيّره القانون 7464؟

أخضع «قانون تأجير المساكن لأغراض سياحية وتعديل بعض القوانين» التأجير قصير الأمد لأول مرة لنظام تصاريح شامل. فبموجب القانون لا يجوز تأجير المسكن للشخص نفسه لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل إلا بعد الحصول على تصريح قبل توقيع عقد الإيجار. وقد حُددت التفاصيل في لائحة نُشرت في 28 ديسمبر 2023.

كيف تحصل على التصريح؟

يتقدم المالك بطلبه إلى وزارة الثقافة والسياحة عبر بوابة الحكومة الإلكترونية التركية (e-Devlet). ويتطلب الطلب وثائق منها بيانات سند الملكية (الطابو) وقرار المالكين. وبعد ذلك تُعلَّق عند مدخل المسكن لوحة تبيّن العنوان وبيانات التصريح.

لماذا تُعد موافقة المالكين بهذه الأهمية؟

كقاعدة عامة يتطلب التصريح قرارًا يتخذه جميع مالكي الوحدات في المبنى بالإجماع. وفي المجمعات المؤلفة من أكثر من مبنى يُطلب هذا القرار فقط من مالكي المبنى الذي تقع فيه الشقة. أي أن اعتراض جار واحد في عمارة عادية قد يجعل التأجير السياحي فيها مستحيلًا من الناحية العملية.

وتنص اللائحة أيضًا على أنه في المباني التي تضم أكثر من ثلاث وحدات لا يجوز للمؤجر الواحد أن يؤجر لأغراض سياحية أكثر من 25% من إجمالي عدد الوحدات. وهناك بعض الاستثناءات لـ«المساكن عالية الجودة» التي تستوفي معايير محددة.

كم تبلغ الغرامات؟

يفرض القانون غرامة إدارية عن كل وحدة تُؤجَّر دون تصريح. في عام 2024 كانت الغرامة الأولى 100 ألف ليرة تركية، وإذا لم يُستخرج التصريح خلال 15 يومًا من الإنذار ترتفع إلى 500 ألف ليرة. وتُحدَّث المبالغ سنويًا وفق معدل إعادة التقييم، وفي 2026 تتجاوز غرامة المرحلة الأولى 180 ألف ليرة. كما توجد غرامات منفصلة لمخالفات مثل عدم تعليق اللوحة أو تقديم وصف مضلل للمسكن.

ما المجمع ذو المفهوم الفندقي؟

هو مجمع من شقق مسجلة في الطابو بصفة مسكن، لكنه يقدم خدمات شبيهة بالفنادق. ففي المرافق المشتركة استقبال أو خدمة لوبي، ومسابح مفتوحة ومغلقة، وسبا، وحمام تركي، وصالة رياضية، ويتولى فريق تشغيل خدمات مثل تنظيف الشقق. ويمكن للمالكين السكن فيها بأنفسهم، أو استخدامها جزءًا من السنة وتأجيرها في بقيتها، أو الاحتفاظ بها للاستثمار فقط.

وتختلف هذه المجمعات عن الشقق الفندقية المرخّصة مباشرة كمنشآت سياحية، إذ تكون صفة العقار في الطابو وقواعد الاستخدام مختلفة. لذا تحقق دائمًا من الصفة المسجلة في الطابو قبل الشراء، وقد شرحنا ذلك في دليل أنواع سندات الملكية التركية.

ميزة المفهوم الفندقي في التأجير قصير الأمد

موافقة المالكين، وهي أصعب شروط القانون، تُخطَّط عادة منذ البداية في المجمعات ذات المفهوم الفندقي؛ فمعظم المشترين يشترون وهم يعتزمون التأجير قصير الأمد، ويُصاغ نظام إدارة المجمع على أساس هذا الاستخدام. كما أن وجود فرق الاستقبال والتنظيف والصيانة في الموقع يسهّل استقبال الضيوف وتجهيز الشقق بين الإقامات. ومع ذلك يصدر التصريح لكل مسكن على حدة، ولا تكفي ملاءمة المجمع وحدها.

ما الذي تغطيه رسوم الصيانة؟

تكون رسوم الصيانة في المجمعات ذات المفهوم الفندقي أعلى منها في المجمعات العادية، لأن تشغيلها يتطلب موظفين ومرافق أكثر. وأهم البنود التي تحددها:

• موظفو اللوبي والاستقبال، والأمن على مدار 24 ساعة.
• صيانة المسابح المفتوحة والمغلقة وتدفئة المسبح المغلق.
• تشغيل السبا والحمام التركي والساونا والصالة الرياضية.
• تنسيق الحدائق وتنظيف المساحات المشتركة والكهرباء.
• خدمات الإدارة والتأجير داخل المجمع إن وُجدت.

تُحدَّد رسوم الصيانة وفق ميزانية التشغيل التي تقرّها جمعية المالكين في إطار قانون الملكية المشتركة. وقبل الشراء اطلب الميزانية الحالية، واسأل عمّا تشمله الرسوم (مثلًا هل يُحتسب تنظيف الشقة بشكل منفصل)، وهل تُفرض عمولة إضافية على إدارة التأجير. وقد جمعنا بقية التكاليف السنوية للمالك في مقال التكلفة الحقيقية لامتلاك منزل في أنطاليا سنويًا.

لماذا كوندو؟

كوندو منطقة سياحية شرق لارا تتبع منطقة أكسو، وتشتهر بفنادقها الكبيرة. فالمنتجعات الممتدة على طول الشاطئ والقرب من المطار وموسم الصيف الطويل تجعلها موقعًا طبيعيًا للتأجير قصير الأمد. كما تحافظ المطاعم والمتاجر والخدمات التي نشأت حول الفنادق على حيوية المنطقة طوال الموسم.

وللأمر وجه آخر: فكوندو منطقة منتجعات، لذا تكون أهدأ في الشتاء. وإن كنت تفكر في الإقامة فيها طوال العام، فمن المفيد أن تزورها في أشهر الشتاء أيضًا.

مثال من كوندو: Sirius Town

Sirius Town مجمع بمفهوم فندقي في كوندو، على بعد 500 م من البحر و12 كم من المطار. ويضم مسابح مفتوحة ومغلقة، وحديقة مائية، وصالة رياضية واستوديو بيلاتس، وساونا، وحمامًا تركيًا، وغرفتي بخار وملح، وغرف تدليك، إلى جانب خدمات فندقية مثل خدمة اللوبي وصالون الحلاقة وتنظيف الشقق.

وتتراوح الوحدات من شقق 1+1 بمساحة صافية 45 م² و2+1 بمساحة صافية 70 م² إلى دوبلكسات على السطح بمساحة صافية 85 و99 م². وتذكر معلومات المشروع أن المجمع متوافق مع لائحة التأجير السياحي، لكن تذكّر أن على المالك الحصول على تصريح لكل شقة على حدة.

قائمة تحقق قبل شراء مسكن للتأجير في كوندو

1. تحقق من الصفة المسجلة في الطابو: هل العقار مسجل كمسكن أم بصفة أخرى؟
2. اقرأ الأحكام المتعلقة بالتأجير السياحي في نظام إدارة المجمع.
3. اسأل هل اتُّخذ قرار المالكين وكم عدد الوحدات المرخّصة في المبنى.
4. اطلب الميزانية الحالية لرسوم الصيانة وما تغطيه كتابيًا.
5. حدّد من سيدير التأجير وما العمولة التي يتقاضاها.
6. احسب العائد على أساس العام كاملًا لا أشهر الصيف وحدها.

وللمقارنة بين الإيجار طويل الأمد والإيجار السياحي، اقرأ مقالنا عن تأجير عقارك في أنطاليا.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى تصريح لتأجير منزلي في أنطاليا عبر Airbnb؟

نعم. إذا كنت تؤجر مسكنك لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل، فإن القانون 7464 يلزمك بالحصول على تصريح من وزارة الثقافة والسياحة قبل توقيع العقد. وتسري هذه القاعدة على كل تأجير قصير الأمد بصرف النظر عن المنصة المستخدمة.

هل يجب أن يوافق جميع الجيران؟

كقاعدة عامة يُشترط قرار بالإجماع من جميع مالكي الوحدات في المبنى. وفي المجمعات متعددة المباني تُطلب الموافقة فقط من مالكي المبنى الذي تقع فيه الشقة. وهناك بعض الاستثناءات للمساكن عالية الجودة التي تستوفي معايير محددة.

ما غرامة التأجير دون تصريح؟

يفرض القانون غرامة إدارية عن كل وحدة. في 2024 كانت الغرامة الأولى 100 ألف ليرة، وترتفع إلى 500 ألف ليرة إذا لم يُستخرج التصريح خلال 15 يومًا. وتزداد المبالغ سنويًا وفق معدل إعادة التقييم، وفي 2026 تتجاوز غرامة المرحلة الأولى 180 ألف ليرة.

هل يضمن الشراء في مجمع بمفهوم فندقي الحصول على التصريح؟

لا. فالمجمع المخطط للتأجير قصير الأمد يسهّل الإجراءات، لكن التصريح يصدر لكل مسكن على حدة، ويجب استيفاء جميع شروط الطلب.