Tapusu Henüz Çıkmamış Projeden Ev Alınır mı? Satış Vaadi ve Riskler

Kısa cevap: Evet, tapusu henüz çıkmamış projeden ev alınabilir; ancak alıcı bu aşamada mülkiyeti değil, tapu devrini isteme hakkını elde eder. Bu hakkı güçlendirmek için sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve mümkünse tapuya şerh edilmesi gerekir.

Neden tapu hemen çıkmaz?

Bağımsız bölüm tapusu, yapı tamamlanıp kat mülkiyeti kurulduktan sonra çıkar. İnşaat sürerken arsada ya da kat irtifakı kurulmuşsa, alıcılar için satış vaadi sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşme ön sözleşmedir; mülkiyeti kendiliğinden devretmez, tapu devrini talep etme hakkı verir.

Güvence sağlayan üç adım

1. Noterde düzenleme şeklinde sözleşme. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmî şekle tabidir; yalnızca imza tasdiki yeterli değildir.
2. Tapuya şerh. Sözleşmenin tapu kaydında görünmesini sağlar; sonradan taşınmazı edinen kişilere karşı alıcının hakkını güçlendirir. Şerhin süresi sınırlıdır; sayfaya göre kural olarak beş yıldır.
3. Ödeme belgesi. Her ödemeyi banka dekontuyla ve makbuzla belgeleyin.

Kontrol edilecekler

• Arsa kimin adına? Arsa sahibi müteahhit mi, yoksa kat karşılığı mı?
• Ruhsat ve imar. Yapı ruhsatı ve proje uyumu.
• İpotek ve haciz. Arsa üzerinde şerh olup olmadığı.
• Teslim tarihi ve gecikme cezası. Sözleşmede açık olmalı.

Güncel bir proje örneği için Meridien Nova ödeme planı yazımıza bakın.

Sık sorulan sorular

Tapusuz proje yatırım için riskli mi?

Risk, sözleşmenin ve müteahhidin kalitesine göre değişir. Ayrıntı için müteahhit kontrolü yazımıza bakın.

Şerh zorunlu mu?

Zorunlu değildir; ancak alıcı için ciddi bir güvence sağlar.

Alıcı yabancıysa fark var mı?

Satış vaadi sözleşmesi tapu devri değildir; yabancı alıcı için vatandaşlık ya da ikamet izni hesaplarında tapu devri esastır. Ayrıntı için yabancı alıcı rehberimize bakın.

Kaynaklar: tkgm.gov.tr · mevzuat.gov.tr · tnb.org.tr

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; mevzuat ve uygulama değişebilir. Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir. Somut dosyanız için bize ulaşın ya da bir avukata danışın.