Можно ли купить жильё в проекте, на который ещё нет tapu? Предварительный договор и риски

Короткий ответ: да, жильё в проекте, на который ещё не выдан документ о праве собственности (tapu), купить можно; однако на этом этапе покупатель приобретает не собственность, а право требовать передачи tapu. Чтобы усилить это право, договор должен быть оформлен у нотариуса и, по возможности, зарегистрирован отметкой в реестре.

Почему tapu выдаётся не сразу?

Tapu на самостоятельную часть выдаётся после завершения здания и установления поэтажной собственности (kat mülkiyeti). Пока идёт строительство, на участке или при установленном праве на строящиеся поэтажные части (kat irtifakı) для покупателей оформляется предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi). Этот договор — предварительный; он сам по себе не передаёт собственность, а даёт право требовать передачи tapu.

Три шага, дающих защиту

1. Договор в нотариальной форме. Предварительные договоры купли-продажи недвижимости подчиняются официальной форме; простого удостоверения подписи недостаточно.
2. Отметка в реестре. Она делает договор видимым в земельном кадастре и усиливает право покупателя в отношении тех, кто позднее приобретёт объект. Срок отметки ограничен; как правило, он составляет пять лет.
3. Платёжные документы. Документируйте каждый платёж банковской квитанцией и распиской.

Что проверить

• На чьё имя участок? Владелец участка — застройщик или это договорённость о долях в обмен на строительство?
• Разрешение и зонирование. Разрешение на строительство и соответствие проекту.
• Ипотека и арест. Есть ли обременения на участке.
• Срок передачи и неустойка за просрочку. Они должны быть чётко прописаны в договоре.

Актуальный пример проекта — в нашей статье о плане платежей Meridien Nova.

Часто задаваемые вопросы

Рискованен ли проект без tapu для инвестиций?

Риск зависит от качества договора и застройщика. Подробности — в статье проверка застройщика.

Обязательна ли отметка?

Она не обязательна, но даёт покупателю серьёзную защиту.

Есть ли разница, если покупатель — иностранец?

Предварительный договор не является передачей права собственности; для иностранного покупателя при расчётах для гражданства или вида на жительство важна именно передача tapu. Подробности — в нашем руководстве для иностранных покупателей.

Источники: tkgm.gov.tr · mevzuat.gov.tr · tnb.org.tr

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию; законодательство и практика могут меняться. Актуально на октябрь 2026 г. По вашему конкретному случаю свяжитесь с нами или обратитесь к юристу.