هل يمكن شراء منزل في مشروع لم يصدر سند ملكيته بعد؟ وعد البيع والمخاطر

الجواب المختصر: نعم، يمكن شراء منزل في مشروع لم يصدر سند ملكيته (الطابو) بعد؛ غير أن المشتري يكتسب في هذه المرحلة لا الملكية بل الحق في طلب نقل الطابو. ولتعزيز هذا الحق ينبغي تحرير العقد لدى الكاتب بالعدل، وإن أمكن شرحه على الطابو.

لماذا لا يصدر الطابو فورًا؟

يصدر طابو الوحدة المستقلة بعد اكتمال المبنى وإنشاء ملكية الطوابق (كات مولكيّتي). وأثناء استمرار البناء، على الأرض أو إذا أُنشئ حق الارتفاق (كات إرتيفاكي)، يُحرَّر للمشترين عقد وعد بالبيع (satış vaadi sözleşmesi). وهذا العقد عقد تمهيدي؛ لا ينقل الملكية بذاته، بل يمنح الحق في طلب نقل الطابو.

ثلاث خطوات توفر الضمان

1. عقد بشكل رسمي لدى الكاتب بالعدل. عقود وعد بيع العقار خاضعة للشكل الرسمي؛ ولا يكفي مجرد تصديق التوقيع.
2. الشرح على الطابو. يجعل العقد ظاهرًا في سجل الطابو ويقوّي حق المشتري تجاه من يكتسب العقار لاحقًا. ومدة الشرح محدودة؛ وهي كقاعدة خمس سنوات.
3. إثبات الدفع. وثّق كل دفعة بإيصال بنكي وإيصال استلام.

ما يجب فحصه

• باسم من الأرض؟ هل مالك الأرض هو المقاول أم أن الأمر مقايضة أرض بحصة؟
• الرخصة والتخطيط. رخصة البناء ومطابقة المشروع.
• الرهن والحجز. هل هناك شروح على الأرض.
• موعد التسليم وغرامة التأخير. يجب أن يكونا واضحين في العقد.

ولمثال مشروع حالي راجع مقالنا عن خطة دفع Meridien Nova.

الأسئلة الشائعة

هل المشروع دون طابو محفوف بالمخاطر للاستثمار؟

تتفاوت المخاطر بحسب جودة العقد والمقاول. لمزيد من التفاصيل راجع مقالنا فحص المقاول.

هل الشرح إلزامي؟

ليس إلزاميًا، لكنه يمنح المشتري ضمانًا جديًا.

هل هناك فرق إذا كان المشتري أجنبيًا؟

عقد وعد البيع ليس نقلًا للطابو؛ وبالنسبة للمشتري الأجنبي فإن نقل الطابو هو الأساس في حسابات الجنسية أو الإقامة. لمزيد من التفاصيل راجع دليلنا للمشتري الأجنبي.

المصادر: tkgm.gov.tr · mevzuat.gov.tr · tnb.org.tr

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يُغني عن الاستشارة القانونية؛ فقد تتغير التشريعات والممارسات. أُعدّ في أكتوبر 2026. لحالتك الخاصة تواصل معنا أو استشر محاميًا.