Освобождение от НДС при покупке новостройки в Турции (2026)

Если вы покупаете новое жильё в Анталии напрямую у застройщика, налог на добавленную стоимость (KDV) может оказаться одной из самых крупных статей расходов. Хорошая новость для многих иностранных покупателей: турецкий закон предусматривает освобождение от НДС при покупке новостройки в Турции для тех, кто не проживает в стране, если точно соблюдён короткий список условий. В этой статье разберём, кто может воспользоваться льготой, сколько НДС обычно платится, как деньги должны поступить в Турцию и что будет при досрочной продаже или переезде.

Что даёт освобождение от НДС для иностранных покупателей

Льгота основана на статье 13/i Закона Турции о НДС (Закон № 3065). Она действует с 1 апреля 2017 года и по состоянию на сентябрь 2026 года остаётся в силе. Последующие налоговые изменения, например Закон № 7524 2024 года, её не отменили.

Коротко: закон освобождает от НДС первую передачу построенного жилья или коммерческого помещения застройщиком покупателю, не являющемуся резидентом Турции, при условии, что цена ввезена в страну в иностранной валюте.

Сразу важны три момента:

• Только первая передача. Льгота действует при первой продаже нового объекта тем лицом или компанией, которые его построили. Перепродажа, даже почти новой квартиры, не подходит: вторичные сделки между частными лицами обычно и так не облагаются НДС.
• Жильё и коммерция. Льгота распространяется и на жильё (konut), и на коммерческие помещения (işyeri).
• Передача готового объекта. Освобождение применяется в момент фактической передачи объекта, пригодного для использования. При покупке на этапе строительства льгота оформляется при передаче, а не при подписании договора.

Сколько НДС платят за новостройку в Турции

Без льготы застройщик добавляет НДС к цене. Для домов, разрешение на строительство (yapı ruhsatı) которых выдано 1 апреля 2022 года или позже (это большинство проектов в продаже), ставка зависит в основном от чистой площади и от того, входит ли проект в официальную программу городской реновации.

| Ситуация (разрешение с 1 апреля 2022 года) | Чистая площадь до 150 м² | Часть чистой площади свыше 150 м² |
|---|---|---|
| Обычная новостройка | 10% | 20% |
| Проект городской реновации (Закон № 6306) | 1% | 20% |
| Коммерческое помещение (магазин, офис) | 20% | 20% |

Несколько практических замечаний:

• Ступенчатая система даёт для больших квартир смешанную ставку. Для квартиры 200 м² чистой площади в обычном проекте 150/200 цены облагаются по 10%, а 50/200 по 20%, что в целом составляет около 12,5%.
• Для более старых разрешений (до 1 апреля 2022 года) ставка могла зависеть также от кадастровой стоимости земли и местоположения, и некоторые объекты до сих пор облагаются по 1%. Уточните у застройщика, какое правило действует для вашего дома.
• Чистая площадь считается по строительным нормам, а не по общей площади из буклетов, поэтому запросите чистую площадь письменно.

Для типичной квартиры в Анталии это ощутимая сумма. Оценить общие расходы на покупку, включая НДС и сбор за регистрацию права собственности, можно в нашем калькуляторе расходов. Учтите, что льгота снимает только НДС: сбор за регистрацию (tapu harcı) и другие расходы сохраняются.

Кто может получить освобождение

Закон называет три группы покупателей.

1. Иностранные граждане, не являющиеся резидентами Турции. Резидентство здесь определяется по налоговому критерию из Закона о подоходном налоге. Вы считаетесь резидентом, если ваше законное место жительства (ikametgâh) находится в Турции или если вы непрерывно находились в Турции более шести месяцев в течение календарного года. Приехавшие для конкретной временной работы обычно не считаются резидентами, но налоговые органы внимательно проверяют, действительно ли работа временная.

2. Граждане Турции, живущие за границей. Они могут воспользоваться льготой, если имеют разрешение на работу или проживание за рубежом и живут за границей более шести месяцев. Согласно разъяснениям налоговой службы, разрешение должно действовать на дату передачи, а шесть месяцев отсчитываются после его получения. Направленные за рубеж турецкими государственными органами не подходят.

3. Иностранные компании. Компании, юридический адрес и центр управления которых находятся за пределами Турции и которые не получают здесь доход через филиал или постоянного представителя, также могут воспользоваться льготой.

До передачи объекта застройщик обязан собрать документы, подтверждающие, что вы относитесь к одной из этих групп. Точный перечень различается у разных застройщиков и налоговых инспекций. Для иностранных физических лиц обычно требуются копия паспорта (часто с нотариальным переводом), данные о въездах и выездах, справка миграционной службы о наличии или отсутствии вида на жительство, а иногда подтверждение адреса за границей.

Правила оплаты: валюта, банковский перевод и döviz alım belgesi

Цена должна поступить в Турцию в иностранной валюте. Официальные разъяснения устанавливают сроки:

• Не менее 50% цены должны поступить в Турцию до выставления счёта-фактуры.
• Остаток должен поступить в течение одного года после продажи.

Обычно деньги приходят банковским переводом в турецкий банк и подтверждаются банковской квитанцией (dekont). Наличную валюту нужно задекларировать на таможне и подтвердить таможенными документами. Когда валюта уже в Турции, её можно конвертировать в турецкие лиры и заплатить застройщику в лирах: льгота не требует оплаты продавцу именно в долларах или евро.

Справка о покупке валюты (döviz alım belgesi) выдаётся банком, когда вы продаёте валюту турецкому банку. Для самой льготы по НДС главное доказательство — перевод из-за рубежа. Но для гражданства через недвижимость döviz alım belgesi обязательна, поэтому, если вы планируете подавать на гражданство, конвертируйте деньги через банк так, как укажет ваш юрист. Банковскую часть подробно описывает наш материал об открытии счёта и переводе денег.

Храните все квитанции о переводах. В каждой должно быть указано ваше имя как покупателя и, желательно, ссылка на объект. Платежи от третьих лиц или со счёта в Турции, пополненного внутри страны, могут создать проблемы.

Правило трёх лет: что будет при досрочной продаже

Когда льгота появилась, объект нельзя было продавать один год. Закон № 7394 увеличил этот срок до трёх лет начиная с 1 мая 2022 года, и в 2026 году действует именно это правило. В некоторых старых статьях в интернете всё ещё указан один год; эта информация устарела.

Если вы продадите (или иным образом передадите) объект в течение трёх лет, не уплаченный ранее НДС придётся заплатить вместе с процентами за отсрочку (tecil faizi) по Закону № 6183. Продающий обязан внести эту сумму в налоговую инспекцию до переоформления права собственности. После трёх лет ничего платить не нужно.

На практике планируйте покупку с льготой как жильё или вложение, которое вы будете держать не менее трёх лет.

Освобождение от НДС, гражданство и вид на жительство

Гражданство. Покупку жилья стоимостью не менее 400 000 долларов США для получения гражданства и льготу по НДС можно совмещать, и многие покупатели так и делают. У гражданства свои правила: цена должна быть конвертирована в турецком банке с döviz alım belgesi, стоимость подтверждается отчётом лицензированного оценщика, а в свидетельство о праве собственности вносится отметка о запрете продажи в течение трёх лет. Поскольку оба правила связаны с тремя годами, сроки обычно совпадают. Подробнее — в нашем материале о гражданстве Турции через недвижимость.

Вид на жительство. Именно здесь покупатели чаще всего ошибаются. Закон смотрит, являетесь ли вы резидентом на момент передачи. Если у вас уже есть вид на жительство (ikamet izni), вы живёте здесь с зарегистрированным адресом или провели в Турции более шести месяцев подряд в текущем календарном году, застройщик или налоговая инспекция могут признать вас резидентом и отказать в льготе. Источники и практика расходятся в том, как оценивать короткий или недавно полученный ВНЖ, поэтому проверьте свою ситуацию до подписания договора.

Получение ВНЖ после передачи объекта с льготой — другой вопрос. Условия закона привязаны к моменту передачи, и нам не встретилось правило, отменяющее льготу из-за того, что покупатель позже переехал в Турцию; правило трёх лет касается продажи. Если вы планируете переезд вскоре после покупки, подтвердите это у юриста или бухгалтера. О самом ВНЖ читайте в нашем руководстве по виду на жительство.

Практические шаги с застройщиком

1. Обсудите льготу заранее. До бронирования спросите, выставит ли застройщик счёт без НДС по статье 13/i. В этом случае застройщику приходится возвращать НДС, уплаченный по своим расходам, поэтому некоторые по-разному формируют цену для таких продаж. Зафиксируйте договорённость письменно.
2. Честно оцените свой статус. Посчитайте дни, проведённые в Турции в этом календарном году, и учтите наличие ВНЖ или зарегистрированного адреса.
3. Правильно составьте договор. В договоре должны быть указаны цена, валюта, продажа по статье 13/i и то, кто платит НДС, если в льготе позже откажут.
4. Переводите из-за границы на своё имя. Отправьте не менее половины до выставления счёта, остаток — в течение года, в валюте, и сохраняйте все квитанции.
5. Передайте документы до передачи объекта. Вовремя предоставьте то, что запрашивает бухгалтер застройщика, чтобы счёт был оформлен правильно.
6. Проверьте свидетельство о собственности. Проверьте отметки в tapu и храните документы не менее трёх лет.

Договор и график платежей должен проверить ваш собственный юрист. Как ваш консультант, мы помогаем найти и посмотреть подходящие новостройки, координируем процесс с застройщиком и работаем вместе с вашим юристом на турецком и английском языках.

Частые вопросы

Можно ли получить льготу по НДС на вторичном рынке?
Нет. Льгота распространяется только на первую передачу нового объекта застройщиком.

Нужно ли оплатить всю сумму до передачи?
Нет. Не менее 50% должно поступить в валюте до выставления счёта, остаток — в течение года после продажи.

Срок владения — один год или три?
Три года, начиная с 1 мая 2022 года. При более ранней продаже до переоформления нужно заплатить НДС и проценты.

У меня есть турецкий ВНЖ. Могу ли я воспользоваться льготой?
Возможно, нет. Если на момент передачи вас сочтут резидентом, в льготе откажут. Проверьте ситуацию у юриста до подписания.

Можно ли совместить льготу с гражданством?
Да, если вы выполняете оба набора условий, включая döviz alım belgesi, обязательную для гражданства.

Правила и сборы в Турции время от времени меняются. Статья отражает ситуацию на сентябрь 2026 года и носит общий характер, это не юридическая и не налоговая консультация. Уточните детали своего случая у лицензированного юриста или бухгалтера.

Планируете покупку новостройки в Анталии? Свяжитесь с нами, чтобы обсудить варианты.