الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة في تركيا 2026

إذا كنت تشتري منزلاً جديداً في أنطاليا من المطوّر مباشرة، فقد تكون ضريبة القيمة المضافة (KDV) من أكبر بنود التكلفة في الصفقة. والخبر الجيد لكثير من المشترين الأجانب أن القانون التركي يمنح إعفاءً من ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة في تركيا لمن لا يقيمون في البلاد، بشرط استيفاء قائمة قصيرة من الشروط بدقة. يشرح هذا الدليل من يحق له الإعفاء، ومقدار الضريبة المعتاد، وكيف يجب أن تصل الأموال إلى تركيا، وما الذي يحدث إذا بعت مبكراً أو انتقلت للإقامة لاحقاً.

ما الذي يشمله الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمشترين الأجانب

يستند الإعفاء إلى المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة التركي (القانون رقم 3065). وهو مطبّق منذ 1 أبريل 2017، ولا يزال سارياً حتى سبتمبر 2026. ولم تُلغِه التعديلات الضريبية اللاحقة، مثل القانون رقم 7524 لعام 2024.

باختصار، يعفي القانون التسليم الأول لوحدة سكنية أو تجارية جديدة البناء من قِبل من بناها إلى مشترٍ غير مقيم في تركيا، بشرط إدخال الثمن إلى البلاد بالعملة الأجنبية.

ثلاث نقاط مهمة منذ البداية:

• التسليم الأول فقط. يسري الإعفاء على البيع الأول للوحدة الجديدة من الشخص أو الشركة التي شيّدتها. ولا تشمله إعادة البيع، حتى لشقة شبه جديدة، لأن البيع بين الأفراد في السوق الثانوية لا يخضع عادةً لضريبة القيمة المضافة أصلاً.
• السكني والتجاري. يشمل الإعفاء الوحدات السكنية (konut) والوحدات التجارية (işyeri).
• تسليم وحدة مكتملة. يُطبَّق الإعفاء عند التسليم الفعلي للوحدة جاهزةً للاستخدام. وإذا اشتريت على المخطط، فإن الإعفاء يُطبَّق عند التسليم وليس عند توقيع العقد.

كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على المنزل الجديد في تركيا

من دون الإعفاء، يضيف المطوّر الضريبة إلى سعر البيع. وبالنسبة للمنازل التي صدرت رخصة بنائها (yapı ruhsatı) في 1 أبريل 2022 أو بعده، وهي معظم المشاريع المعروضة حالياً، تعتمد النسبة أساساً على المساحة الصافية وعلى ما إذا كان المشروع ضمن برنامج رسمي للتحول الحضري.

| الحالة (رخصة من 1 أبريل 2022) | مساحة صافية حتى 150 م² | الجزء من المساحة الصافية فوق 150 م² |
|---|---|---|
| منزل جديد عادي | 10% | 20% |
| مشروع تحول حضري (القانون رقم 6306) | 1% | 20% |
| وحدة تجارية (محل، مكتب) | 20% | 20% |

ملاحظات عملية:

• يعني النظام المتدرّج أن المنازل الكبيرة تدفع نسبة مختلطة. ففي شقة مساحتها الصافية 200 م² في مشروع عادي، يخضع 150/200 من السعر لنسبة 10% و50/200 لنسبة 20%، أي نحو 12.5% إجمالاً.
• في الرخص الأقدم (قبل 1 أبريل 2022) قد تعتمد النسبة أيضاً على القيمة الرسمية لمتر الأرض وعلى الموقع، ولا تزال بعض الوحدات تستفيد من نسبة 1%. اسأل المطوّر عن القاعدة التي تنطبق على مبناك.
• تُحسب المساحة الصافية وفق أنظمة البناء لا وفق المساحة الإجمالية في الكتيّبات، فاطلب الرقم الصافي كتابةً.

في شقة نموذجية في أنطاليا يكون هذا المبلغ كبيراً. يمكنك تقدير إجمالي تكاليف الشراء، بما فيها الضريبة ورسوم سند الملكية، عبر حاسبة تكاليف الشراء. ولاحظ أن الإعفاء يلغي ضريبة القيمة المضافة فقط، أما رسوم نقل الملكية (tapu harcı) والتكاليف الأخرى فتبقى قائمة.

من يحق له الإعفاء

يحدد القانون ثلاث فئات من المشترين.

1. الأجانب غير المقيمين في تركيا. الإقامة هنا معيار ضريبي مأخوذ من قانون ضريبة الدخل. تُعدّ مقيماً إذا كان موطنك القانوني (ikametgâh) في تركيا، أو إذا بقيت في تركيا أكثر من ستة أشهر متواصلة خلال سنة تقويمية. ولا يُعدّ عادةً مقيماً من يأتي لعمل محدد ومؤقت، لكن الإدارة الضريبية تتحقق بدقة من أن العمل مؤقت فعلاً.

2. المواطنون الأتراك المقيمون في الخارج. يحق لهم الإعفاء إذا كانوا يحملون تصريح عمل أو إقامة في الخارج ويعيشون خارج تركيا منذ أكثر من ستة أشهر. ووفق إرشادات الإدارة الضريبية، يجب أن يكون التصريح سارياً في تاريخ نقل الملكية، وتُحتسب الأشهر الستة بعد الحصول عليه. ولا يشمل ذلك من توفدهم الجهات الحكومية التركية للعمل في الخارج.

3. الشركات الأجنبية. يحق الإعفاء أيضاً للشركات التي يقع مقرها القانوني ومركز أعمالها خارج تركيا ولا تحقق دخلاً فيها عبر فرع أو ممثل دائم.

قبل التسليم، يجب على المطوّر جمع مستندات تُثبت انتماءك إلى إحدى هذه الفئات. وتختلف القائمة الدقيقة بين المطوّرين ومكاتب الضرائب. وبالنسبة للأفراد الأجانب تشمل عادةً صورة جواز السفر (غالباً مع ترجمة موثّقة لدى كاتب العدل)، وسجلات الدخول والخروج، وإفادة من إدارة الهجرة بشأن أي تصريح إقامة، وأحياناً إثبات عنوان في الخارج.

قواعد الدفع: العملة الأجنبية والتحويل البنكي وdöviz alım belgesi

يجب إدخال الثمن إلى تركيا بالعملة الأجنبية. وتحدد الإرشادات الرسمية التوقيت كما يلي:

• يجب أن يصل 50% على الأقل من الثمن إلى تركيا قبل إصدار الفاتورة.
• ويجب أن يصل الباقي خلال سنة واحدة من البيع.

عادةً تصل الأموال بتحويل بنكي إلى بنك في تركيا ويُثبَت ذلك بإيصال البنك (dekont). أما النقد الذي يُحمل شخصياً فيجب التصريح عنه في الجمارك وإثباته بمستندات جمركية. وبعد وصول العملة إلى تركيا يمكن تحويلها إلى الليرة التركية والدفع للمطوّر بالليرة، إذ لا يشترط الإعفاء الدفع للبائع بالدولار أو اليورو.

شهادة شراء العملة (döviz alım belgesi) مستند يصدره البنك عندما تبيع عملتك الأجنبية لبنك تركي. وبالنسبة لإعفاء ضريبة القيمة المضافة وحده، فالإثبات الأساسي هو التحويل من الخارج. أما في الجنسية عبر العقار فهذه الشهادة إلزامية، لذلك إن كنت تخطط للتقدم للجنسية فحوّل الأموال عبر البنك بالطريقة التي يحددها محاميك. ويشرح دليلنا حول فتح حساب بنكي وتحويل الأموال الجانب المصرفي.

احتفظ بكل إيصالات التحويل. ويجب أن يظهر في كل إيصال اسمك بصفتك المشتري، ويفضَّل أن يشير إلى العقار. وقد تسبب الدفعات من طرف ثالث أو من حساب تركي مموَّل محلياً مشكلات.

قاعدة السنوات الثلاث: ماذا يحدث إذا بعت مبكراً

عند بدء العمل بالإعفاء، كان يُمنع بيع العقار المعفى لمدة سنة واحدة. ثم مدّد القانون رقم 7394 هذه المدة إلى ثلاث سنوات اعتباراً من 1 مايو 2022، وهذه هي القاعدة المعمول بها في 2026. ولا تزال بعض المقالات القديمة على الإنترنت تذكر سنة واحدة، وهي معلومات لم تعد صحيحة.

إذا بعت العقار (أو نقلت ملكيته بأي شكل) خلال ثلاث سنوات، تصبح الضريبة غير المحصّلة مستحقة مع فائدة التأجيل (tecil faizi) وفق القانون رقم 6183. ويجب على البائع دفعها لمكتب الضرائب قبل نقل سند الملكية. وبعد مرور ثلاث سنوات لا يُستحق أي مبلغ.

عملياً، خطط للشراء المعفى على أنه منزل أو استثمار ستحتفظ به ثلاث سنوات على الأقل.

الإعفاء من الضريبة والجنسية وتصاريح الإقامة

الجنسية. يمكن الجمع بين شراء منزل لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي للحصول على الجنسية وبين الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة، وكثير من المشترين يفعلون ذلك. ولطريق الجنسية قواعده الخاصة: يجب تحويل الثمن في بنك تركي مع döviz alım belgesi، وتأكيد القيمة بتقرير تقييم مرخّص، وتسجيل شرح على سند الملكية بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات. وبما أن القاعدتين تتضمنان ثلاث سنوات، فإن المدد تتوافق عادةً. راجع دليلنا حول الجنسية التركية عبر العقار.

تصاريح الإقامة. هنا يقع كثير من المشترين في الخطأ. ينظر القانون إلى ما إذا كنت مقيماً وقت التسليم. فإذا كنت تحمل بالفعل تصريح إقامة (ikamet izni)، أو تعيش هنا بعنوان مسجّل، أو قضيت أكثر من ستة أشهر متواصلة في تركيا خلال السنة التقويمية، فقد يعتبرك المطوّر أو مكتب الضرائب مقيماً ويرفض الإعفاء. وتختلف المصادر والممارسات في كيفية التعامل مع تصريح قصير أو حديث، لذا تحقق من وضعك قبل التوقيع.

أما الحصول على تصريح إقامة بعد التسليم المعفى فمسألة مختلفة. فشروط القانون مرتبطة بالتسليم، ولم نجد قاعدة تُلغي الإعفاء لأن المشتري انتقل إلى تركيا لاحقاً، إذ تتعلق قاعدة السنوات الثلاث بالبيع. وإذا كنت تنوي الانتقال بعد الشراء بفترة قصيرة فتأكد من ذلك مع محاميك أو محاسبك. ويتناول دليل تصريح الإقامة التصريح نفسه.

خطوات عملية مع المطوّر

1. اطرح موضوع الإعفاء مبكراً. اسأل قبل الحجز هل سيصدر المطوّر فاتورة الوحدة معفاة بموجب المادة 13/i. ففي هذه الحالة يتعيّن على المطوّر استرداد الضريبة التي دفعها على تكاليفه، ولذلك قد يسعّر بعضهم المبيعات المعفاة بشكل مختلف. ثبّت ذلك كتابةً.
2. قيّم وضعك بصدق. احسب الأيام التي قضيتها في تركيا خلال هذه السنة التقويمية، ولاحظ وجود أي تصريح إقامة أو عنوان مسجّل.
3. صغ العقد بشكل صحيح. يجب أن يذكر عقد البيع السعر والعملة وأن البيع يتم بموجب المادة 13/i، ومن يدفع الضريبة إذا رُفض الإعفاء لاحقاً.
4. حوّل من الخارج باسمك. أرسل النصف على الأقل قبل الفاتورة والباقي خلال سنة، بالعملة الأجنبية، واحتفظ بكل الإيصالات.
5. سلّم المستندات قبل التسليم. قدّم ما يطلبه محاسب المطوّر في الوقت المناسب حتى تُصدر الفاتورة بشكل صحيح.
6. راجع سند الملكية. تحقق من الشروحات المسجلة على tapu واحتفظ بملفك ثلاث سنوات على الأقل.

ينبغي أن يراجع محاميك الخاص العقد وخطة الدفع. وبصفتنا مستشارك، نساعدك في العثور على المنازل الجديدة المناسبة ومعاينتها، وننسق العملية مع المطوّر، ونعمل إلى جانب محاميك باللغتين التركية والإنجليزية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني الحصول على الإعفاء عند شراء عقار مستعمل؟
لا. يشمل الإعفاء فقط التسليم الأول لوحدة جديدة من قِبل من بناها.

هل يجب دفع كامل الثمن قبل التسليم؟
لا. يجب أن يصل 50% على الأقل بالعملة الأجنبية قبل الفاتورة، والباقي خلال سنة من البيع.

هل مدة الاحتفاظ سنة أم ثلاث سنوات؟
ثلاث سنوات منذ 1 مايو 2022. والبيع قبل ذلك يعني دفع الضريبة مع الفائدة قبل نقل الملكية.

أحمل تصريح إقامة تركياً. هل يمكنني الاستفادة؟
ربما لا. إذا اعتُبرت مقيماً وقت التسليم يُرفض الإعفاء. تحقق من وضعك مع محامٍ قبل التوقيع.

هل يمكن الجمع بين الإعفاء والجنسية؟
نعم، إذا استوفيت الشروط المطلوبة في الحالتين، بما فيها döviz alım belgesi اللازمة للجنسية.

تتغير القواعد والرسوم في تركيا من وقت لآخر. يعكس هذا المقال الوضع حتى سبتمبر 2026، وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية. تحقّق من تفاصيل حالتك مع محامٍ أو محاسب مرخّص.

هل تخطط لشراء منزل جديد في أنطاليا؟ تواصل معنا لمناقشة خياراتك.