Ekspertiz Raporu: Ev Alırken Neden ve Nasıl Yaptırılır?

Kısa cevap: Ekspertiz, taşınmazın değerini ve durumunu bağımsız bir uzmanın incelemesiyle belirleyen rapordur. Ev alırken iki ayrı ekspertizden söz edilir: kredi için bankanın yaptırdığı değerleme ve isterseniz kendi yaptıracağınız teknik kontrol. İkisi birbirinin yerine geçmez.

"Ekspertiz" kelimesi günlük dilde otomobilden eve kadar pek çok alanda kullanılır. Konut alırken ise çoğu kişi bu kavramla ilk kez, kredi başvurusu sırasında bankanın "ekspertiz raporu hazırlatacağız" demesiyle karşılaşır. Oysa ekspertiz yalnızca bankanın bir formalitesi değildir; alıcı için de bir bilgi kaynağı olabilir. Aşağıda raporun ne olduğunu, kim tarafından hazırlandığını, neleri içerdiğini ve neleri içermediğini sıraladık.

Ekspertiz tam olarak nedir?

Ekspertiz, uzman bir kişinin bir malı yerinde inceleyip değerini ve durumunu yazılı rapora bağlamasıdır. Gayrimenkulde bu iş, gayrimenkul değerleme adıyla yürütülür. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) değerleme kuruluşlarını lisanslar; kuruluşun çalışanı olan uzmanların Gayrimenkul Değerleme Lisansı sahibi olması gerekir. SPK'nın kurumsal sayfasında da değerlemenin gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin "bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi" olduğu belirtilir.

Önemli bir ayrım: değerleme raporu bir fikirdir, garanti değildir. Raporu hazırlayan kuruluş, rapor tarihinden sonra piyasa koşullarında olan değişikliklerden sorumlu tutulamaz. Yani rapordaki değer, o günkü bilgi ve veriye göre bir takdirdir.

İki ayrı ekspertiz: değer ve teknik durum

1. Değer ekspertizi (bankanın yaptırdığı)

Konut kredisi kullanacaksanız banka, taşınmazın değerini lisanslı bir kuruluşa hazırlatır. Bu rapor, verilebilecek kredi tutarının hesabında kullanılır. Raporda genellikle şunlar yer alır: taşınmazın kimliği ve açık adresi, malik ve tapu bilgileri, bina türü, kat sayısı ve yaşı, imar durumu, fiziksel durumu, çevresi ve emsal karşılaştırması sonucunda takdir edilen değer.

Raporun amacı, bankanın teminat olarak alacağı mülkün değerini görmektir. Dolayısıyla bu rapor sizin adınıza evin "bütün sorunlarını" ortaya koymaz. Kredi tutarını ve peşinatı etkileyen bir belge olarak okuyun.

2. Teknik ekspertiz (alıcının isteğe bağlı kontrolü)

Alıcı olarak, satın almadan önce inşaat mühendisi ya da mimar gibi bir uzmanın evi yerinde görmesini isteyebilirsiniz. Bu kontrol; yapının genel durumu, çatlaklar, nem ve sızıntı, tesisat, yalıtım ve ortak alanlar gibi konulara bakar. Kesin bir yasal zorunluluk değildir; ancak ikinci el konutlarda, özellikle eski binalarda faydalıdır.

Depreme dayanıklılık, ayrı bir mühendislik konusudur. Bu konuda genel bir çerçeve için depreme karşı alınacak önlemler yazımıza ve zorunlu deprem sigortasını anlatan DASK yazısına bakabilirsiniz.

Fotoğraf: REHBER0770 / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Ekspertiz raporunu hazırlatmak: adım adım

1. Başvuru: Kredi söz konusuysa bankaya başvurursunuz; banka kendi anlaştığı lisanslı kuruluşa talimat verir. Kredisiz alımda ise bir değerleme kuruluşuna doğrudan başvurabilirsiniz.
2. Belgelerin sunulması: Tapu kaydı, yapı kullanma izin belgesi, kimlik, gerekirse vekâletname gibi belgeler istenir. SPK'ya göre müşteri, değerleme için gerekli bilgi ve belgeleri sunmakla yükümlüdür.
3. Yerinde inceleme: Uzman evi görür, ölçüler ve fiziki durumu not alır, çevreyi ve emsalleri araştırır.
4. Rapor: Kuruluş yazılı bir rapor düzenler. Kredide rapor bankaya teslim edilir; raporun içeriğini sizinle paylaşıp paylaşmayacakları bankaya göre değişir, talep edebilirsiniz.
5. Değerlendirme: Değer, satış fiyatıyla karşılaştırılır.

Ücretler kuruluşa ve işlemin türüne göre değiştiği için burada bir rakam vermiyoruz. Hizmeti almadan önce kuruluştan ücreti ve içeriği yazılı olarak isteyin; kuruluşun SPK'nın yetkili kuruluşlar listesinde yer aldığını da kontrol edin.

Raporu nasıl okumalısınız?

Raporu eline alan bir alıcı için şu kontroller işe yarar:

• Tapu bilgileri: Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve vasıf sizin bildiğiniz bilgilerle uyuşuyor mu?
• Alan: Brüt ve net metrekare, ilandaki ve sözleşmedeki rakamla uyumlu mu? Rakamın nasıl okunacağı için brüt ve net metrekare yazısına bakın.
• Bina yaşı ve kat sayısı: Bu bilgiler doğrudan rapora yansır; yanlış yazılmışsa kredi uygunluğunu etkileyebilir.
• İmar durumu: Binanın yapı kullanma izni var mı, imara uygun mu?
• Takdir edilen değer: Satış bedeline göre daha düşükse fark nasıl kapatılacak? Kredi tutarı çoğunlukla satış bedeline değil, rapordaki değere göre belirlenir.
• Kullanım ve not bölümleri: Raporda "krediye uygun değildir" ya da şerh/ kısıtlama notu varsa nedenini sorun.

Rapordaki bir hatayı fark ederseniz, kuruluşa ya da bankaya yazılı olarak bildirip düzeltme talep edebilirsiniz.

Değer satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşükse, banka genellikle daha düşük olan değeri esas alır. Bu durumda gereken peşinat artabilir. Bu bir pazarlık gerekçesi de olabilir; fiyat görüşmesinde rapordan söz ederken satıcının da kendi ekspertiz ya da emsal verisi bulunabileceğini unutmayın. Pazarlık stratejisi için Antalya'da fiyat pazarlığı yazımıza göz atın. İlk evini alacaklar için bütçe ve kredi uygunluğu konusu kompakt konutlar yazısında ele alınmıştır.

Yabancı alıcılarda ve vatandaşlık amaçlı alımlarda değerleme raporu ayrı bir önem taşır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün sıkça sorulan sorular belgesinde, yabancı bir tarafın bulunduğu satışlarda SPK'nın yetkilendirdiği kuruluşlardan değerleme raporu istenmesi belirtilir; uygulama ayrıntıları zaman içinde değişebilir, bu yüzden tapu müdürlüğünden güncel hâlini teyit edin. Vatandaşlık eşiğiyle ilgili değerleme riski için 400.000 dolar sınırı ve değerleme raporu rehberi yazılarını okuyun.

Ekspertiz yaptırırken sık yapılan hatalar

• Raporu yalnızca bir kâğıt olarak görmek: Rapor teslim edildiğinde satırları okumadan dosyalamak, sonradan çıkan hataları fark etmemenize yol açar.
• Eski rapora güvenmek: Piyasa koşulları değiştikçe değer de değişebilir; eski tarihli bir rapor güncel durumu yansıtmayabilir.
• Tek bir rapora körü körüne bağlanmak: Değer bir takdirdir; farklı kuruluşların takdirleri arasında fark çıkabilir. Fark büyükse nedenini sorun.
• Teknik kontrolü atlamak: Banka raporu yapının kusurlarını aramaz; eski binalarda bağımsız teknik görüş almak bu açığı kapatır.

Ekspertiz neyi garanti etmez?

• Gizli ayıpları ve yapısal kusurları tek başına ortaya koymaz.
• Gelecekteki fiyat artışını ya da düşüşünü göstermez.
• Evin ruhsat, iskân ya da borç durumunu teyit etmenin yerini tutmaz; tapu kaydı ve belgeleri ayrıca kontrol etmelisiniz.

Sonuç

Ekspertizi iki parçalı düşünün: bankanın yaptırdığı değerleme kredinin miktarını belirler, alıcının isteğe bağlı teknik kontrolü ise evin durumunu anlamanıza yardımcı olur. Raporu teslim aldığınızda tapu, alan, imar ve değer satırlarını ilanla ve sözleşmeyle karşılaştırın. Alım sürecinin genel çerçevesi için Antalya'da ev almak sayfamıza ve projeler bölümüne bakabilirsiniz. Sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Haciaksoy / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons