تقرير التقييم (إكسبرتيز) عند شراء منزل: لماذا وكيف يُطلب

الخلاصة: الإكسبرتيز تقرير يعدّه خبير مستقل عن قيمة العقار وحالته. وعند شراء منزل يُقصد بهذا الاسم أمران مختلفان: التقييم الذي يطلبه البنك لأجل التمويل، وفحص فني اختياري تطلبه بنفسك. أحدهما لا يغني عن الآخر.

تُستخدم كلمة "إكسبرتيز" في تركيا لكل شيء من السيارات إلى المنازل. وعند شراء منزل يسمعها كثيرون لأول مرة حين يقول البنك: "سنطلب تقرير تقييم". لكنه ليس مجرد إجراء شكلي للبنك؛ فقد يكون مصدر معلومات للمشتري أيضًا. نشرح فيما يلي ما هو التقرير ومن يعدّه وما يتضمنه وما لا يتضمنه.

ما هو بالضبط؟

الإكسبرتيز تقرير مكتوب يعدّه خبير بعد معاينة الأصل في موقعه. وفي العقارات يسمى هذا العمل التقييم العقاري. يرخّص مجلس أسواق المال (SPK) شركات التقييم، ويجب أن يحمل الخبراء العاملون فيها رخصة تقييم عقاري. وفي صفحته الرسمية يصف المجلس التقييم بأنه "تقدير مستقل ومحايد" للقيمة المحتملة للعقار في تاريخ معين.

نقطة مهمة: التقييم رأي وليس ضمانًا. فلا تُحمَّل الشركة مسؤولية تغيّر السوق بعد تاريخ التقرير. والقيمة تقدير مبني على معلومات ذلك اليوم.

تقريران مختلفان: القيمة والحالة الفنية

1. تقييم القيمة (يطلبه البنك)

إذا كنت ستستخدم تمويلًا عقاريًا فإن البنك يكلّف شركة مرخصة بتقييم العقار. ويُستخدم التقرير في حساب مبلغ التمويل. ويتضمن عادةً هوية العقار وعنوانه ومعلومات المالك والسند ونوع المبنى وعدد الطوابق وعمره والوضع التخطيطي والحالة المادية والمحيط وقيمة مقدّرة بالمقارنة مع عقارات مماثلة.

الغاية إظهار قيمة الضمان للبنك. لذلك لن يكشف لك "كل مشاكل" المنزل. اقرأه بوصفه وثيقة تؤثر في مبلغ التمويل والدفعة الأولى.

2. الفحص الفني (اختياري بمبادرة المشتري)

يمكنك كمشترٍ أن تطلب من مهندس مدني أو معماري معاينة المنزل قبل الشراء. يشمل الفحص الحالة العامة للهيكل والشقوق والرطوبة والتسرب والتمديدات والعزل والأجزاء المشتركة. وهو ليس إلزامًا قانونيًا لكنه مفيد في المنازل المستعملة خاصة المباني القديمة.

مقاومة الزلازل موضوع هندسي مستقل. وللإطار العام راجع مقالنا عن فحوص السلامة من الزلازل ودليل التأمين الإلزامي ضد الزلازل DASK.

الصورة: REHBER0770 / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

الحصول على التقرير خطوة بخطوة

1. الطلب: عند التمويل تتقدم إلى البنك فيكلّف شركته المرخصة. وبدون تمويل يمكنك مراجعة شركة تقييم مباشرة.
2. المستندات: سجل السند ورخصة الإشغال والهوية وعند الحاجة وكالة. ووفق مجلس أسواق المال على العميل تقديم المعلومات والمستندات التي يحتاجها التقييم.
3. المعاينة: يزور الخبير المنزل ويدوّن القياسات والحالة ويبحث في المنطقة والمقارنات.
4. التقرير: تصدر الشركة تقريرًا مكتوبًا. ويُسلَّم للبنك في حالة التمويل؛ وحصولك على نسخة يختلف بحسب البنك ويمكنك طلبها.
5. المراجعة: تُقارن القيمة بسعر البيع.

تختلف الرسوم بحسب الشركة ونوع العمل لذلك لا نذكر رقمًا. اطلب الرسوم ونطاق العمل كتابةً وتأكد أن الشركة ضمن قائمة الجهات المخوّلة لدى المجلس.

كيف تقرأ التقرير

• بيانات السند: هل تتطابق أرقام الكتلة والقسيمة والوحدة ونوع العقار مع ما تعرفه؟
• المساحة: هل المساحة الإجمالية والصافية متسقة مع الإعلان والعقد؟ راجع المساحة الإجمالية والصافية.
• عمر المبنى وعدد الطوابق: تدخل مباشرة في التقرير وقد تؤثر الأخطاء في أهلية التمويل.
• الوضع التخطيطي: هل للمبنى رخصة إشغال وهل هو مطابق للتخطيط؟
• القيمة المقدّرة: إذا كانت أقل من سعر البيع فكيف ستُسدّ الفجوة؟ يُحسب التمويل عادةً على قيمة التقرير لا على السعر.
• الملاحظات: إذا ذكر التقرير "غير مناسب للتمويل" أو وُجد قيد فاسأل عن السبب.

إذا لاحظت خطأً فأبلغ الشركة أو البنك كتابةً واطلب التصحيح.

ماذا لو كانت القيمة أقل من السعر؟

إذا كان التقييم أقل من السعر فعادةً يعتمد البنك الرقم الأقل وقد ترتفع الدفعة الأولى المطلوبة. وقد يكون ذلك أيضًا حجة في التفاوض، علمًا أن للبائع مقارناته الخاصة. للتفاوض راجع التفاوض على السعر في أنطاليا، وللميزانية والتمويل لمن يشتري أول منزل راجع الشقق الصغيرة.

وللمشترين الأجانب والمشتريات الهادفة للجنسية يكتسب التقرير أهمية خاصة. تذكر الأسئلة الشائعة الصادرة عن المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) أن البيع الذي يكون أحد طرفيه أجنبيًا يتطلب تقرير تقييم من شركات مخوّلة من المجلس؛ وقد تتغير التفاصيل مع الوقت فتحقق من القواعد الحالية في دائرة السجل العقاري. وبشأن مخاطر التقييم عند حد الجنسية اقرأ حد 400 ألف دولار ودليل تقرير التقييم.

ما لا يضمنه التقييم

• لا يكشف وحده العيوب الخفية أو الخلل الإنشائي.
• لا يتنبأ بارتفاع الأسعار أو انخفاضها.
• لا يغني عن فحص سجل السند والتراخيص والديون؛ فهذه تحتاج تحققًا مستقلًا.

الخلاصة

فكّر فيه كجزأين: تقييم البنك يحدد مبلغ التمويل، وفحصك الفني الاختياري يساعدك على فهم حالة المنزل. وعند استلام التقرير قارن بيانات السند والمساحة والتخطيط والقيمة بالإعلان والعقد. لمعرفة العملية كاملة راجع صفحة شراء منزل في أنطاليا وقسم المشاريع. يسعدنا أن تراسلونا لأي سؤال.

هذا المحتوى للتعريف العام فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. استشر مختصًا قبل اتخاذ قراركم.

صورة الغلاف: Haciaksoy / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons