Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibi Neye Dikkat Etmeli?

Şehirlerde eski bir ev ya da boş bir arsa, yıllar sonra çok katlı bir yapıya dönüşebilir. Bunun en yaygın yolu kat karşılığı (arsa karşılığı) inşaat sözleşmesidir: arsa sahibi arsa payını müteahhide verir, müteahhit de binayı yapıp önceden kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder. Sözleşme kâğıt üzerinde basit görünse de tarafların birbirine karşılıklı olarak taşınmaz ve iş taahhüdünde bulunduğu uzun ve riskli bir ilişkidir. Bu yazıda arsa sahibinin imzadan önce bakması gereken başlıkları, Türk Borçlar Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) kaynaklarına dayanarak sıralıyoruz.

Sözleşme nasıl bir işlemdir?

Kat karşılığı sözleşmede iki ayrı edim vardır: arsa sahibinin arsa payını devretmesi ve müteahhidin bina yapıp bağımsız bölümleri teslim etmesi. GİB'in KDV uygulama tebliği de işlemi bu şekilde tarif eder: arsa karşılığı inşaat işinde "iki ayrı teslim" söz konusudur; birincisi arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi müteahhidin arsa sahibine konut ya da işyeri teslimidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar. Kat karşılığı sözleşmede de arsa payının devri yükümlülüğü bulunduğundan uygulamada sözleşmenin noterde ya da tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılması istenir; adi yazılı bir kâğıt yeterli güvence sağlamayabilir. Bu nedenle sözleşmeyi bir avukat ya da güvendiğiniz bir uzman eşliğinde, resmî şekilde ve ekleriyle birlikte imzalamak en sağlıklı yoldur.

Ayrıca iş yapma tarafı bakımından yüklenicinin borçlarına ilişkin eser sözleşmesi hükümlerinden de yararlanılır. Örneğin Türk Borçlar Kanunu'nun 471. maddesi yükleniciye sadakat ve özenle çalışma yükümlülüğü getirir; 473. madde, gecikme açıkça belli olduğunda işsahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanır.

İmzadan önce müteahhidi tanıyın

Sözleşmenin en büyük riski, binayı gerçekten tamamlayacak kişi ya da şirketin yeterliliğidir. Önceki projelerine, yapı ruhsatı ve iskan durumuna, vergi ve tapu kayıtlarına, referanslara bakın. Bu konuda ayrıntılı bir liste için müteahhit nasıl kontrol edilir yazımıza göz atabilirsiniz. Şirket ise ticaret sicil kaydını, imza yetkilisini ve sermayesini de inceleyin.

Sözleşmede mutlaka açık olması gereken maddeler

Kat karşılığı sözleşmesinde "genel ifadeler" ilerde en çok anlaşmazlığa yol açan unsurlardır. Aşağıdaki başlıkların her biri açık ve ölçülebilir yazılmalıdır:

• Arsa sahibine düşecek bağımsız bölümler: kat, cephe, brüt ve net metrekare, oda sayısı, bahçe ya da otopark payı; mümkünse kat planıyla ve bağımsız bölüm numaralarıyla.
• Proje ve teknik şartname: malzeme, isim ve kalite sınıfı, ısı ve ses yalıtımı, asansör, ortak alanlar. Teknik şartnameyi sözleşmenin eki yapın.
• Teslim tarihi ve gecikme yaptırımı: başlangıç tarihi, ruhsat süresi, teslim günü ve gecikmede ödenecek bedel (örneğin kira bedeli ya da günlük ceza) açıkça yazılmalıdır.
• Arsa payı devrinin takvimi: payların hepsinin peşin devri mi, yoksa inşaat seviyesine göre kademeli devir mi olduğu kararlaştırılmalıdır. Kademeli devir arsa sahibini korur.
• Teminat: banka teminat mektubu, ipotek ya da bağımsız bölümlerin tapuya şerhi gibi araçlar sözleşmenin yerine getirilmemesi riskini azaltır.
• Üçüncü kişilere satış: müteahhidin kendi payına düşen bölümleri satarken arsa sahibinin haklarını nasıl koruyacağı. Konuyla ilgili müteahhit muvafakati ve noter temliki yazılarımız da yol gösterebilir.
• Giderler ve vergiler: tapu harçları, yapı denetim, ruhsat ve ortak giderlerin kimde olacağı.
• İskan ve kat mülkiyeti: yapı kullanma izninin alınması ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yükümlülüğü müteahhitte mi, kimde, hangi sürede.

Fotoğraf: Gvido-Galendim / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

Teslim sonrası: ayıp ve kabul

Daireyi teslim aldıktan sonra ayıp çıkarsa Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümleri devreye girer. İşsahibi, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirip ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir (md. 474). Ayıp sebebiyle sözleşmeden dönme, bedelden indirim ya da ücretsiz onarım gibi seçimlik haklar bulunur (md. 475). Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda taşınmaz yapılarda zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre yirmi yıla çıkar (md. 478). Teslimde bir eksik ya da kusur görürseniz bunu yazılı olarak ve gecikmeden bildirin. Yeni daire teslimi kontrolü için yeni daire teslim kontrol listesi ve ayıp hakları yazımız yardımcı olur.

Vergisel sonuçlar

KDV. GİB'in KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre arsa sahibi, arızi bir faaliyet olarak ve gerçek usulde mükellefiyeti gerektirmeyecek şekilde arsa payını konut ya da işyeri karşılığında müteahhide devrediyorsa bu devre KDV uygulanmaz. Arsanın bir işletmeye dahil olması ya da arsa sahibinin arsa alım satımını mutat bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde ise bu teslim KDV'ye tabidir. Müteahhidin arsa sahibine verdiği konut ya da işyeri teslimi KDV'ye tabidir ve bedel, tebliğde anlatılan maliyet bedeli esasına göre belirlenir. Uygulanacak oran ve hesap yıla ve konutun özelliklerine göre değişebileceğinden, sözleşmeyi imzalamadan önce bir mali müşavire danışın.

Değer artışı kazancı. GİB'in gayrimenkul broşürüne göre, arsa olarak edinilen taşınmaz üzerine bina yapılması veya taşınmazın kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, "cins tashihi" sayılır ve tescil tarihi iktisap tarihi kabul edilir. Dolayısıyla bu daireyi tescilden itibaren beş yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kazanç, yıllık istisna tutarını aşıyorsa değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir. Satış planlıyorsanız 5 yıl kuralı ve satış vergileri yazımıza bakın.

Özet kontrol listesi

1. Sözleşmeyi resmî şekilde, avukat desteğiyle yapın.
2. Müteahhidin geçmişini ve mali durumunu inceleyin.
3. Daireleri, proje ve teknik şartnameyi sözleşmeye ek yapın.
4. Teslim tarihi, gecikme bedeli ve teminatı yazılı hale getirin.
5. Arsa payı devrini inşaat seviyesine bağlayın.
6. İskan, kat mülkiyeti ve vergileri kimin yapacağını netleştirin.
7. Teslimde ayıpları gecikmeden yazılı bildirin.

Sözleşme sonrası konutu satmayı ya da kiralamayı düşünüyorsanız yapı kullanma izni ve tapu durumu ayrıca önem kazanır; iskan belgesi ve kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazılarımızı okuyun. Antalya'da konut sahibi olmak için tüm adımlar ise Antalya'da ev almak sayfamızda özetlenmiştir.

Kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098), Adalet Bakanlığı Mevzuat Geliştirme ve Yayın Genel Müdürlüğü'nde yayımlanan metin (md. 237, 471, 473–478); GİB KDV Genel Uygulama Tebliği ("Arsa Karşılığı İnşaat İşleri" bölümü) ve GİB "Gayrimenkul Alım-Satımının Vergilendirilmesi" broşürü (Nisan 2024).

Sorularınız için bize yazabilirsiniz.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Pivox / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons