Sıfır Daire Teslim Alırken Kontrol Listesi ve Gizli Ayıp Hakları

Kısa cevap: Sıfır daire teslim tutanağını imzalamadan önce evi sistemli biçimde gezin, gördüğünüz eksik ve kusurları yazılı listeye geçirip fotoğraflayın, tutanağa çekince yazın. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar için de ihbar ve süre kurallarını bilmek gerekir.

Yeni bir daireye kavuşmak heyecanlı bir andır; ancak teslim günü, yıllarca sürecek bir yaşamın ilk kayıt günüdür. Anahtar teslim tutanağı imzalandıktan sonra "daireyi olduğu gibi kabul ettiniz" izlenimi doğabilir. Bu yazıda teslim öncesi, teslim günü ve teslim sonrası dönemi üç aşamada ele alıyoruz.

Teslimden önce: belgeleri ve sözleşmeyi gözden geçirin

Daireyi görmeye gitmeden önce elinizde şu belgelerin olması işinizi kolaylaştırır:

• Satış sözleşmesi ve eki teknik şartname (kullanılacak malzemeler, doğrama, zemin kaplaması, ısıtma sistemi).
• Mimari proje ve kat planı; özellikle net metrekare ve oda ölçüleri.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân). Bunun neden önemli olduğunu iskân belgesi yazımızda anlattık.
• Tapu durumu: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Aradaki farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazısında bulabilirsiniz.
• Ödeme planı ve kalan borç tablosu.

Bina kullanım izni alınmış ama tapu devri henüz yapılamamışsa, farklı bir risk söz konusudur; bunun için kullanım izni alınmış ama tapusu çıkmamış konut yazısına bakın.

Teslim günü: sistemli bir gezi yapın

Teslim gününü acele etmeden, mümkünse gündüz ve iyi ışıkta planlayın. Yanınıza bir metre ya da lazer ölçer, priz test aleti, küçük bir su dolu şişe ya da hortum, telefon şarj cihazı ve not defteri alın. Gerekirse bir inşaat mühendisi ya da mimar arkadaşınızı ya da teknik kontrol hizmeti veren bir uzmanı davet edin.

Yapı ve yüzeyler

• Duvarlarda, tavanda ve döşemede çatlak, kabarma, boya lekesi, rutubet izi var mı?
• Zemin kaplamaları düz mü; seramik ya da parkelerde oynama, çatlama, boşluk sesi var mı?
• Kapı ve pencereler tam kapanıyor mu, kilitler çalışıyor mu, fitil ve cam yüzeyleri sağlam mı?
• Balkon ve korkuluklarda eğim, sağlamlık ve su akışı kontrol edildi mi?

Tesisat

• Musluklar ve duş armatürleri açılıp kapanıyor mu, sıcak ve soğuk su düzgün geliyor mu?
• Lavabo, klozet ve gider borularında su kaçağı ya da yavaş akış var mı? Bir süre su dolu bırakıp tahliye ederek deneyin.
• Elektrik panosunda sigortalar, topraklama ve kaçak akım rölesi var mı; tüm prizlerde enerji bulunuyor mu?
• Isıtma sistemi: kombi, yerden ısıtma ya da merkezi sistem çalıştırılıp denendi mi? Radyatörler ısınıyor mu?
• İnternet, telefon ve uydu altyapısı, görüntülü diyafon ve kapı otomasyonu çalışıyor mu?
• Klima için hazırlanmış giderler ve elektrik noktaları var mı?

Ölçü ve proje uyumu

Sözleşme ve projedeki metrekare ile gerçek ölçüyü karşılaştırın. Büyük farklar varsa teslim tutanağına yazın. Ölçü ihtilaflarında ilandaki ya da sözleşmedeki rakamın brüt mü net mi olduğu önemlidir; konuya brüt ve net metrekare yazısında değindik.

Fotoğraf: Dosseman / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Ortak alanlar

Giriş, merdiven, asansör, çatı, otopark, çöp odası, jeneratör ve varsa havuz ile sosyal alanlar teslim edilecekler arasında olabilir. Sözleşmede vaat edilen sosyal alanlar tamamlanmamışsa bunu yazılı olarak kayda geçirin. Ortak alanlarla ilgili yönetim planının hazırlanıp hazırlanmadığını da sorun.

Eksik ve kusur listesini yazılı hâle getirin

Teslim sırasında bulduğunuz her kusuru kısa ve net biçimde listeleyin: yer, kusur, fotoğraf numarası. Müteahhit ya da satıcı temsilcisiyle birlikte listeyi imzalayın; tek nüshanız olsun. Teslim tutanağında şu notu görmek önemlidir: "Ekteki eksik ve kusur listesi saklı kalmak kaydıyla teslim alınmıştır." Böylece eksiklikler için hakkınızı saklı tutmuş olursunuz. Eksikliklerin giderilme tarihini de listeye yazdırın.

Tutanağa "daire ayıpsız ve eksiksiz teslim alınmıştır" gibi kalıplar konmuşsa, bunu imzalamadan önce hukuki destek almanız iyi olur.

Gizli ayıp nedir, hangi haklara sahipsiniz?

Teslim sırasında gözle ya da olağan bir incelemeyle fark edilen kusurlara açık ayıp, olağan bir incelemeyle anlaşılamayan, zamanla ortaya çıkan kusurlara gizli ayıp denir. Örnek olarak duvar içindeki tesisattan gelen sızıntı, yalıtım eksikliğinden kaynaklanan rutubet ya da zemin altındaki su yalıtım hatası sayılabilir.

Genel çerçeve şöyledir (Türk Borçlar Kanunu'nun satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümleri ve tüketici mevzuatı):

• Satıcı, ayıbı bilmese bile satılanın sözleşmede vaat edilen nitelikleri taşımamasından sorumlu olabilir.
• Açık ayıplar uygun sürede bildirilmezse alıcı satılanı ayıpla birlikte kabul etmiş sayılabilir.
• Gizli ayıplar, ortaya çıkar çıkmaz hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirim yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır (noter ihtarnamesi gibi).
• Alıcı; sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım ya da ayıpsız bir benzeriyle değiştirme gibi seçimlik haklara sahip olabilir. Hangisinin uygulanabileceği ayıbın niteliğine bağlıdır.
• Konutlarda süreler uzun tutulmuştur; ticari satıcıdan konut alan tüketici için tüketici mevzuatında teslimden itibaren beş yıllık bir süre öngörülmektedir. Ayıp hile ya da ağır kusurla gizlenmişse süre sınırı farklı işler.

Ayıp ortaya çıktığında onarım yapmadan önce fotoğraf ve video çekin, gerekirse mahkemeden delil tespiti yaptırın ve ihbarı yazılı yapın. Süreler konusunda kesin bilgi için bir avukata başvurun.

Teslimden sonra: ilk 30 gün için küçük bir plan

Teslimle birlikte elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri, sayaç okumaları, aidat ve emlak vergisi kayıtları gibi işler başlar. Bu adımlar için tapudan sonraki ilk 30 gün yazımıza göz atabilirsiniz. Müteahhidin güvenilirliği ve kullanılacak malzeme konusunda hâlâ endişeniz varsa müteahhit nasıl kontrol edilir ve proje aşamasında konut alırken 10 kontrol yazıları da yardımcı olur.

Sonuç

Sıfır daire teslimi bir "anahtar alma töreni" değil, bir kabul sürecidir. Belgeleri teyit edin, daireyi sistemli gezin, eksikleri yazılı ve fotoğraflı kaydedin, çekince koyarak imzalayın. Gizli bir ayıp çıkarsa gecikmeden yazılı bildirim yapın. Alım sürecinin tamamı için Antalya'da ev almak sayfamıza ve projeler bölümümüze bakabilirsiniz. Sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Jörg Fuhrmann (Intermerker) / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons