عقد البناء مقابل حصة (كات قارشيلغي) في تركيا: ماذا يراعي مالك الأرض؟

في المدن التركية قد يتحول بيت قديم أو قطعة أرض فارغة بعد سنوات إلى مبنى متعدد الطوابق. وأكثر الطرق شيوعًا هو عقد البناء مقابل حصة (kat karşılığı): يمنح مالك الأرض المقاول حصة من الأرض، فيبني المقاول العمارة ويسلّم المالك شققًا متفقًا عليها مسبقًا. يبدو العقد بسيطًا على الورق، لكنه علاقة طويلة ومحفوفة بالمخاطر يتعهد فيها كل طرف للآخر بعقار وعمل. في هذا المقال نعدّد ما ينبغي لمالك الأرض مراجعته قبل التوقيع، استنادًا إلى قانون الالتزامات التركي ومصلحة الإيرادات (GİB).

ما طبيعة هذا العقد؟

يتضمن العقد التزامين منفصلين: نقل المالك حصصًا من الأرض، وبناء المقاول وتسليمه الوحدات. وهكذا تصف تعليمات GİB الخاصة بضريبة القيمة المضافة العملية أيضًا: ففي البناء مقابل الأرض هناك «تسليمان منفصلان»؛ الأول تسليم المالك حصة من الأرض للمقاول، والثاني تسليم المقاول وحدة سكنية أو تجارية للمالك.

وتشترط المادة 237 من قانون الالتزامات أن يُنظَّم عقد بيع العقار بالشكل الرسمي حتى يكون صحيحًا. ولما كان عقد كات قارشيلغي يتضمن التزامًا بنقل حصص من الأرض، فإن المتوقع في التطبيق إبرامه رسميًا أمام كاتب العدل أو في دائرة الطابو؛ فقد لا تمنح ورقة عادية ضمانًا كافيًا. وأسلم طريق هو توقيع العقد مع ملاحقه بالشكل الرسمي وبمساعدة محامٍ أو مستشار موثوق.

أما من جهة الأعمال فتفيد أيضًا أحكام عقد المقاولة (eser sözleşmesi). فمثلًا تلزم المادة 471 المقاول بالعمل بإخلاص وعناية، وتتيح المادة 473 لصاحب العمل الرجوع عن العقد دون انتظار موعد التسليم إذا اتضح التأخر بجلاء.

تعرّف على المقاول قبل التوقيع

أكبر المخاطر هو قدرة الشخص أو الشركة فعلًا على إتمام المبنى. راجع المشاريع السابقة، ووضع التراخيص ورخصة السكن، والسجلات الضريبية والعقارية، والمراجع. وفي مقالنا كيف تفحص المقاول قائمة مفصلة. وإن كان شركة فراجع سجلها التجاري وصلاحية الموقّع ورأسمالها.

البنود التي يجب أن تكون واضحة

الصياغات الغامضة هي أكثر ما يولّد النزاعات لاحقًا. ينبغي كتابة كل بند مما يلي بوضوح وبشكل قابل للقياس:

• الوحدات المستحقة للمالك: الطابق والاتجاه والمساحة الإجمالية والصافية وعدد الغرف وحصة الحديقة أو الموقف؛ ويُفضَّل مع مخطط الطابق وأرقام الوحدات.
• المشروع والمواصفات الفنية: المواد والعلامات أو درجات الجودة والعزل الحراري والصوتي والمصعد والأجزاء المشتركة. اجعل المواصفات ملحقًا بالعقد.
• موعد التسليم وجزاء التأخير: تاريخ البدء ومدة الترخيص ويوم التسليم والمبلغ المستحق عن التأخير (كبدل إيجار أو غرامة يومية).
• جدول نقل حصص الأرض: هل تُنقل كلها مقدمًا أم على مراحل بحسب تقدم البناء. والنقل المرحلي يحمي المالك.
• الضمان: خطاب ضمان بنكي أو رهن أو تأشير على الوحدات في الطابو يقلل خطر عدم التنفيذ.
• البيع لأطراف ثالثة: كيف سيحمي المقاول حقوق المالك عند بيعه وحداته. قد يفيدك مقالانا عن موافقة المقاول والتنازل بالكاتب العدل.
• المصاريف والضرائب: من يتحمل رسوم الطابو والإشراف الهندسي والترخيص والنفقات المشتركة.
• رخصة السكن والملكية المفرزة: من يحصل على رخصة السكن ويحوّل حق الارتفاق إلى ملكية مفرزة وفي أي مدة.

الصورة: Gvido-Galendim / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

بعد التسليم: العيوب والقبول

إذا ظهرت عيوب بعد استلام الشقة تُطبَّق أحكام قانون الالتزامات في المقاولة. فعلى صاحب العمل بعد التسليم أن يفحص العمل متى أتاح له المجرى العادي للأمور ذلك، وأن يبلغ المقاول بالعيوب خلال مدة معقولة (المادة 474). وله بعدئذ حقوق اختيارية: الرجوع عن العقد أو طلب تخفيض الثمن أو الإصلاح مجانًا (المادة 475). وتتقادم الدعاوى الناشئة عن عيب العمل في المنشآت العقارية بمرور خمس سنوات من التسليم، وبعشرين سنة إذا كان المقاول مرتكبًا خطأً جسيمًا (المادة 478). وإذا لاحظت عيبًا عند التسليم فأبلغ عنه كتابةً ودون تأخير. ويفيدك قائمة تدقيق استلام شقة جديدة وحقوق العيوب الخفية.

الآثار الضريبية

ضريبة القيمة المضافة. وفق تعليمات GİB، إذا نقل مالك الأرض حصة منها للمقاول مقابل شقق أو مكاتب بصفة عرضية لا توجب التسجيل كمكلّف حقيقي، فلا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على هذا النقل. أما إذا كانت الأرض ضمن منشأة تجارية أو كان المالك يتاجر بالأراضي بصورة معتادة فيخضع التسليم للضريبة. ويخضع تسليم المقاول وحدة سكنية أو تجارية للمالك لضريبة القيمة المضافة، وتُحدَّد القيمة بطريقة التكلفة الموضحة في التعليمات. وقد تختلف النسبة والحساب بحسب السنة ونوع المسكن، فاستشر محاسبًا قبل التوقيع.

ضريبة الزيادة في القيمة. في كتيّب GİB عن بيع العقارات، يُعدّ تسجيل العقار الناتج عن بناء مبنى على أرض أو إعطاء الأرض مقابل شقق «تغييرًا في النوع»، ويُعتبر تاريخ التسجيل تاريخ الاكتساب. فإذا بعت هذه الشقة خلال خمس سنوات من التسجيل فقد يُخضَع الربح لضريبة الزيادة في القيمة إن تجاوز الإعفاء السنوي. وإن كنت تخطط للبيع فاقرأ مقال الضرائب وقاعدة السنوات الخمس.

قائمة تدقيق مختصرة

1. وقّع العقد بالشكل الرسمي وبمساعدة محامٍ.
2. افحص سجل المقاول ووضعه المالي.
3. أرفق قائمة الوحدات والمشروع والمواصفات الفنية.
4. اكتب موعد التسليم وبدل التأخير والضمان.
5. اربط نقل حصص الأرض بتقدم البناء.
6. حدّد من يحصل على رخصة السكن ويُنشئ الملكية المفرزة ويدفع الضرائب.
7. أبلغ عن العيوب عند التسليم كتابةً ودون تأخير.

وإذا كنت تنوي البيع أو التأجير بعد التسليم فيزداد وزن رخصة السكن ووضع الطابو؛ راجع مقالينا عن رخصة السكن والفرق بين kat irtifakı وkat mülkiyeti. ويُلخَّص مسار تملك المسكن في أنطاليا بالكامل في صفحة شراء منزل في أنطاليا.

المصادر: قانون الالتزامات التركي (رقم 6098) بالنص المنشور لدى وزارة العدل (المواد 237 و471 و473–478)؛ تعليمات GİB العامة لتطبيق ضريبة القيمة المضافة (قسم «أعمال البناء مقابل الأرض») وكتيّب GİB «فرض الضرائب على بيع العقارات» (أبريل 2024).

إذا كانت لديكم أسئلة، يمكنكم مراسلتنا.

---

هذا المحتوى للمعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. يُرجى استشارة مختص قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: Pivox / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons