Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim Planı: Oy Hakkı ve Karar Nisapları

Bir apartmanda ya da sitede oturuyorsanız, asansörün yenilenmesinden aidat artışına, otopark düzenlemesinden güvenlik şirketi seçimine kadar pek çok karar kat malikleri kurulunda alınır. Bu kararların geçerli olması için toplantının usulüne uygun yapılması, yeter sayıya ulaşılması ve doğru çoğunlukla karar çıkması gerekir. Aksi hâlde alınan karar iptal edilebilir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) ilgili hükümlerini, günlük hayatta en çok sorulan sorular üzerinden anlatıyoruz.

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu karar organıdır. Binanın yönetimiyle ilgili konularda yetkili organ budur; yönetici ise bu kurulun aldığı kararları uygulayan kişidir. Kurulun kararları yönetim planına ve kanuna aykırı olmadığı sürece bütün maliklerin yanı sıra kiracıları ve sonradan gelen malikleri de bağlar.

Yönetim planı: sitenin "anayasası"

KMK'nın 28. maddesine göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Planda yönetim biçimi, binanın kullanım amacı ve şekli, yönetici ve denetçilerin ücretleri gibi konular düzenlenir. Planın düzenlemediği konularda kanun ve genel hükümler uygulanır. Yönetim planının tarihi ve değişiklikleri tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; tapudaki bu kayıtları okumak için TAKBİS üzerinden tapu bilgisi sorgulama yazımıza bakabilirsiniz.

Yönetim planının değiştirilmesi için kanun, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşar. Burada dikkat edilecek nokta, oranın toplantıya katılanlara değil bütün maliklere göre hesaplanmasıdır. Örneğin 100 daireli bir sitede toplantıya 60 kişi gelse bile plan değişikliği için en az 80 malikin olumlu oyu gerekir. Yargıtay uygulamasında bu onayın yazılı da alınabileceği ve bazı durumlarda yazılı onayın aranabileceği görülmektedir. Bu nedenle plan değişikliği yapmadan önce bir hukukçuya danışmak yerinde olur.

Kurul ne zaman toplanır?

KMK'nın 29. maddesine göre kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; plan zaman göstermiyorsa her yıl ocak ayında toplanması beklenir. Büyük toplu yapılarda ise en geç iki yılda bir toplanması yeterli sayılır. Olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri her zaman isteyebilir. Bu durumda toplantı çağrısı, imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla ve gündemi belirterek en az on beş gün önceden yapılmalıdır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunması gerekir.

Çağrı usulüne uygun yapılmamışsa alınan kararlar sonradan iptal edilebileceği için, toplantı bildirimini yazılı tutmak ve gündem maddelerini açık yazmak önemlidir.

Yeter sayı ve karar nisabı

KMK'nın 30. maddesine göre kurul, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Başka bir deyişle iki koşul aynı anda aranır: Malik sayısının yarısından fazlası ve arsa paylarının yarısından fazlası toplantıda bulunmalıdır.

İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıya gidilir. İkinci toplantı için kanun, on beş gün içinde yapılmasını öngörür ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak ikinci toplantıda bile yönetim planını değiştirmek gibi daha yüksek nisap gerektiren konularda bu kolaylık geçerli olmaz.

Fotoğraf: Anton Nikiforov / CC BY 3.0 — Wikimedia Commons

Oy hakkı nasıl işler?

KMK'nın 31. maddesi, her kat malikinin arsa payı ne olursa olsun tek oy hakkı olduğunu söyler. Yani 120 metrekarelik bir dairenin maliki ile 60 metrekarelik bir dairenin maliki aynı oy gücüne sahiptir. Aynı kişi birden fazla bağımsız bölümün maliki ise sahip olabileceği oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; bu sınır, bir kişinin kurulu tek başına yönlendirmesini önlemek için konmuştur. Bir dairede birden fazla hissedar varsa (örneğin miras kalan bir dairede), hissedarlar kurulda bir temsilci aracılığıyla oy kullanır. Kurula katılamayan malik, yazılı vekâletname ile bir başkasını yetkilendirebilir. Hissedarlı tapu konusunu ilerleyen yazılarımızda ayrıca ele alacağız; tapu çeşitleri için Türk tapu çeşitleri ve nelere bakılmalı yazımız faydalı olabilir.

Hangi konuda hangi çoğunluk aranır?

Kanunun ve uygulamanın genel çerçevesini şöyle özetleyebiliriz:

• Olağan yönetim kararları (yıllık bütçe, yönetici seçimi, ortak gider avansları): Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının toplantıda bulunmasıyla, oy çokluğuyla alınır. Yönetici, malikler arasından ya da dışarıdan seçilebilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur (m. 34).
• Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler: KMK'nın 42. maddesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara işaret eder; masrafı yenilikten yararlananlar öder.
• Ortak yerlerde inşaat, onarım ve değişiklik: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (m. 19). Bu konudaki ayrıntılar için tadilat yaparken yönetimden izin gereken işler yazımıza bakabilirsiniz.
• Yönetim planı değişikliği: Bütün maliklerin beşte dördü (m. 28).
• Bağımsız bölümlerin kullanım amacı: Yönetim planı belirli kullanım değişiklikleri için oybirliği ya da yüksek nisap isteyebilir; planınızı mutlaka okuyun.

Kesin oran, kararın niteliğine göre değişebildiği için, tereddüt ettiğiniz bir konuda yönetim planına ve bir hukukçunun görüşüne başvurmak en güvenli yoldur.

Kararlar nasıl yazılır, nasıl itiraz edilir?

KMK'nın 32. maddesine göre kurul kararları, sayfaları sırayla numaralanmış ve noter mühürüyle onaylanmış bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanır. Defterdeki kararlar, kayıt ve ispat bakımından önemlidir.

Karara itiraz etmek isteyen malik, KMK'nın 33. maddesi uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Toplantıda bulunup karşı oy veren malik, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir. Her hâlükârda kararın üzerinden altı ay geçtikten sonra dava açılamaz. Kanuna ve ahlaka açıkça aykırı, yani yok hükmündeki kararlar için bu süreler aranmaz. Süreler kısa olduğu için itirazınızı geciktirmeyin.

Aidat ve ortak giderler

Alınan kararların en sık konusu ortak giderlerdir. KMK'nın 20. maddesine göre asansör, sigorta, bakım-onarım ve yönetici ücreti gibi giderler, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payına göre paylaşılır; ödemeyenden gecikme faizi istenebilir. Aidatın kim tarafından ödeneceği, malik-kiracı ilişkisi ve ayrıntılar için aidat kime ait ile Türkiye'de site aidatı nasıl işler yazılarımızı okuyabilirsiniz. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı merak ediyorsanız kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazımıza göz atın.

Pratik öneriler

1. Eve taşınmadan veya satın almadan önce yönetim planını ve son kurul kararlarını isteyin.
2. Toplantı çağrılarını yazılı alın ve gündemi kontrol edin; gündemde olmayan konuda karar alınması sorun yaratabilir.
3. Toplantıya katılamayacaksanız vekâletname verin; sessiz kalmak sizi karardan korumaz.
4. Karar defterinin noter onaylı ve düzenli tutulduğundan emin olun.
5. İhtilaf hâlinde önce yöneticiyle yazışın, sonuç alamazsanız sulh hukuk mahkemesi süreleri içinde başvurun.

Antalya'da ev almayı düşünüyorsanız Antalya'da ev almak sayfamıza göz atabilir, sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Konuyla bağlantılı olarak komşuluk hukuku yazılarımıza da göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Another Believer / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons