Собрание собственников и план управления в Турции: право голоса и кворум

Если вы живёте в многоквартирном доме или жилом комплексе в Турции, многие решения — от замены лифта до повышения взносов, от правил парковки до выбора охранной компании — принимаются на собрании собственников (kat malikleri kurulu). Чтобы такие решения были действительны, собрание должно быть проведено по правилам, должен быть набран кворум и получено нужное большинство. Иначе решение можно оспорить. В этой статье мы разбираем соответствующие положения Закона о праве собственности на этажи (Kat Mülkiyeti Kanunu, закон № 634, KMK) на примере самых частых вопросов.

Что такое собрание собственников?

Собрание собственников — это орган принятия решений, в который входят все владельцы отдельных помещений в здании. Именно оно решает вопросы управления; управляющий лишь исполняет принятые решения. Если решения не противоречат плану управления и закону, они обязательны для всех собственников, а также для арендаторов и будущих владельцев.

План управления: «конституция» дома

Согласно статье 28 KMK, план управления имеет силу договора, обязательного для всех собственников. В нём определяются способ управления, цель и порядок использования здания, вознаграждение управляющего и ревизоров. Вопросы, не урегулированные планом, решаются по закону и общим нормам. Дата плана и его изменений отражается в разделе деклараций земельного реестра; как читать такие записи, мы объясняли в статье о проверке данных тапу через TAKBİS.

Для изменения плана управления закон требует голосов четырёх пятых всех собственников. Важно: доля считается от всех собственников, а не только от присутствующих. В комплексе из 100 квартир, например, нужно не менее 80 голосов «за», даже если пришли только 60 человек. Практика Кассационного суда (Yargıtay) показывает, что письменное согласие принимается, а иногда и требуется, поэтому перед изменением плана разумно проконсультироваться с юристом.

Когда собирается собрание?

По статье 29 собрание проводится не реже одного раза в год в срок, указанный в плане управления; если срок не указан, ожидается, что оно пройдёт в январе. В крупных комплексах из нескольких зданий достаточно собираться не реже раза в два года. Внеочередное собрание в любое время может потребовать управляющий, ревизор или треть собственников. Приглашение направляется под роспись или заказным письмом с указанием повестки не менее чем за пятнадцать дней. Между первым и вторым собраниями должно пройти не менее семи дней.

Поскольку решения можно позже оспорить, если приглашение было направлено ненадлежащим образом, храните письменное подтверждение уведомления и чётко формулируйте повестку.

Кворум и большинство

По статье 30 собрание правомочно, если присутствуют более половины собственников как по числу, так и по доле в земельном участке, и решает большинством голосов. Иными словами, условия применяются одновременно: присутствовать должны более половины собственников и более половины долей.

Если на первом собрании кворума нет, назначается второе. Закон предусматривает его проведение в течение пятнадцати дней, и на нём решение принимается простым большинством присутствующих. Но это упрощение не действует для вопросов, требующих повышенного большинства, например, для изменения плана управления.

Фото: Anton Nikiforov / CC BY 3.0 — Wikimedia Commons

Как работает право голоса

Статья 31 гласит, что у каждого собственника один голос независимо от размера доли. Владелец квартиры в 120 кв. м и владелец квартиры в 60 кв. м имеют одинаковую силу голоса. Если у одного лица несколько помещений, число его голосов не может превышать трети всех голосов; этот предел введён, чтобы один человек не мог в одиночку управлять собранием. Если у квартиры несколько совладельцев, например при наследстве, они голосуют через одного представителя. Собственник, который не может прийти, может уполномочить другого письменной доверенностью. Подробнее о видах документов на недвижимость — в статье о видах тапу в Турции и на что смотреть.

Какое большинство нужно для какого решения?

Общую рамку закона и практики можно свести к следующему:

• Обычные решения по управлению (годовой бюджет, выбор управляющего, авансовые взносы): принимаются большинством голосов при присутствии более половины собственников по числу и доле. Управляющего можно выбрать из числа собственников или со стороны; в зданиях с восемью и более помещениями управляющий обязателен (ст. 34).
• Улучшения и пристройки в общих частях: статья 42 указывает на решение большинства собственников по числу и доле; платят те, кто пользуется улучшением.
• Строительство, ремонт и изменения в общих частях: требуется письменное согласие четырёх пятых всех собственников (ст. 19). Подробнее — в статье какие ремонтные работы требуют согласия управления.
• Изменение плана управления: четыре пятых всех собственников (ст. 28).
• Назначение помещений: план управления может требовать единогласия или повышенного большинства для некоторых изменений назначения, поэтому прочитайте свой план.

Поскольку точная доля может зависеть от характера решения, в сомнительных случаях безопаснее свериться с планом и получить мнение юриста.

Как оформляются и оспариваются решения

По статье 32 решения собрания записываются в заверенную нотариусом книгу с последовательно пронумерованными страницами и подписываются присутствующими собственниками. Эти записи важны для учёта и доказательств.

Собственник, желающий оспорить решение, может по статье 33 обратиться в мировой суд по месту нахождения здания. Присутствовавший и голосовавший против может подать иск в течение одного месяца со дня решения; не присутствовавший — в течение одного месяца со дня, когда узнал о решении. В любом случае иск нельзя подать по истечении шести месяцев со дня решения. Для ничтожных решений эти сроки не применяются. Сроки короткие, поэтому с возражением не затягивайте.

Взносы и общие расходы

Чаще всего решения касаются общих расходов. По статье 20 расходы на лифт, страховку, обслуживание и вознаграждение управляющего, если не решено иное, делятся по долям в земельном участке, а с просрочивших можно взыскать пеню. О том, кто и как платит, читайте в статьях кто платит аидат и как работают взносы в турецких комплексах. О разнице между двумя стадиями регистрации — в статье кат ирифаки и кат мюльквети.

Практические советы

1. Перед покупкой или заселением запросите план управления и последние решения собрания.
2. Получайте приглашения письменно и проверяйте повестку; решения по вопросам вне повестки могут вызвать проблемы.
3. Если не можете прийти, выдайте доверенность; молчание не защищает вас от решения.
4. Убедитесь, что книга решений заверена нотариусом и ведётся аккуратно.
5. В споре сначала напишите управляющему, а при отсутствии результата обращайтесь в суд в установленные сроки.

Если вы думаете о покупке в Анталье, загляните на страницу покупка недвижимости в Анталье, а с вопросами можно написать нам.

По теме также могут пригодиться наши статьи: соседское право в Турции.

Этот материал носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед принятием решения обратитесь к специалисту.

Обложка: Another Believer / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons