جمعية الملاك وخطة الإدارة في تركيا: حق التصويت والنصاب

إذا كنت تسكن في عمارة أو مجمع سكني في تركيا فإن كثيراً من القرارات، من تجديد المصعد إلى رفع رسوم الخدمة ومن قواعد المواقف إلى اختيار شركة الأمن، تُتخذ في جمعية الملاك (kat malikleri kurulu). ولكي تكون هذه القرارات صحيحة يجب أن يُعقد الاجتماع بالطريقة السليمة وأن يكتمل النصاب وأن تُنال الأغلبية المطلوبة، وإلا جاز إبطال القرار. في هذا الدليل نشرح الأحكام ذات الصلة من قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu، القانون رقم 634 ويُختصر KMK) من خلال الأسئلة الأكثر تكراراً.

ما هي جمعية الملاك؟

جمعية الملاك هي هيئة اتخاذ القرار التي تضم جميع ملاك الوحدات المستقلة في المبنى. وهي الجهة المختصة بشؤون الإدارة، أما المدير فهو من ينفذ قراراتها. وما دامت القرارات لا تخالف خطة الإدارة والقانون فإنها تلزم جميع الملاك، وكذلك المستأجرين والملاك اللاحقين.

خطة الإدارة: «دستور» المبنى

وفقاً للمادة 28 من القانون، لخطة الإدارة حكم العقد الملزم لجميع الملاك. وتنظم طريقة الإدارة والغرض من استخدام المبنى وكيفيته وأجور المدير والمدققين. وما لم تنظمه الخطة يحكمه القانون والقواعد العامة. ويُبيَّن تاريخ الخطة وتعديلاتها في قسم البيانات من السجل العقاري؛ ولقراءة هذه القيود راجع دليلنا حول الاستعلام عن بيانات سند الملكية عبر TAKBİS.

ولتعديل خطة الإدارة يشترط القانون أصوات أربعة أخماس جميع الملاك. والنقطة المهمة أن النسبة تُحسب من مجموع الملاك لا من الحاضرين فقط. ففي مجمع من 100 شقة مثلاً يلزم ما لا يقل عن 80 صوتاً بالموافقة حتى لو حضر 60 شخصاً فقط. وتُظهر ممارسات محكمة التمييز (Yargıtay) أن الموافقة الخطية مقبولة وقد تُطلب في بعض الحالات، ولذا يحسن استشارة محامٍ قبل تعديل أي خطة.

متى تجتمع الجمعية؟

بموجب المادة 29 تجتمع الجمعية مرة في السنة على الأقل في الموعد المبين في خطة الإدارة، وإن لم يُذكر موعد فيُنتظر أن تجتمع في شهر يناير. وفي المجمعات الكبيرة المكونة من عدة مبانٍ يكفي الاجتماع مرة كل سنتين على الأكثر. ويمكن للمدير أو المدقق أو ثلث الملاك طلب اجتماع استثنائي في أي وقت. ويجب أن تُوجَّه الدعوة بتوقيع استلام أو برسالة مسجلة مع بيان جدول الأعمال قبل خمسة عشر يوماً على الأقل. ويجب أن يفصل بين الاجتماعين الأول والثاني سبعة أيام على الأقل.

ولأن القرارات قد تُبطل لاحقاً إذا لم تُوجَّه الدعوة على الوجه الصحيح، احتفظ بإثبات كتابي للإخطار واكتب بنود جدول الأعمال بوضوح.

النصاب وأغلبية القرار

بموجب المادة 30 تنعقد الجمعية بحضور أكثر من نصف الملاك عدداً وحصة في الأرض معاً، وتقرر بأغلبية الأصوات. أي أن شرطين يُطلبان معاً: حضور أكثر من نصف عدد الملاك وأكثر من نصف حصص الأرض.

فإذا لم يكتمل النصاب في الاجتماع الأول عُقد اجتماع ثانٍ. ويتوقع القانون عقده خلال خمسة عشر يوماً، ويجوز فيه اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة للحاضرين. غير أن هذا التسهيل لا ينطبق على المسائل التي تتطلب أغلبية أعلى، مثل تعديل خطة الإدارة.

الصورة: Anton Nikiforov / CC BY 3.0 — Wikimedia Commons

كيف يعمل حق التصويت

تنص المادة 31 على أن لكل مالك صوتاً واحداً بغض النظر عن حصته في الأرض. فمالك شقة مساحتها 120 متراً ومالك شقة مساحتها 60 متراً لهما القوة التصويتية نفسها. وإذا كان شخص واحد يملك عدة وحدات فلا يجوز أن يزيد عدد أصواته على ثلث مجموع الأصوات، وقد وُضع هذا الحد لمنع شخص واحد من توجيه الجمعية منفرداً. وإذا كانت الشقة مملوكة لعدة شركاء، كشقة موروثة مثلاً، فيصوّتون عن طريق ممثل واحد. ويجوز للمالك الذي لا يستطيع الحضور أن يوكّل غيره بوكالة خطية. ولمزيد عن أنواع السندات اقرأ أنواع سندات الملكية (الطابو) التركية وما يجب فحصه.

أي أغلبية لأي قرار؟

يمكن تلخيص الإطار العام للقانون والممارسة كما يلي:

• قرارات الإدارة العادية (الميزانية السنوية، اختيار المدير، الدفعات المقدمة): تُتخذ بالأغلبية بحضور أكثر من نصف الملاك عدداً وحصة. ويمكن اختيار المدير من الملاك أو من خارجهم؛ ويكون تعيين مدير إلزامياً في المباني التي تضم ثماني وحدات فأكثر (المادة 34).
• التحسينات والإضافات في الأجزاء المشتركة: تشير المادة 42 إلى قرار بأغلبية الملاك عدداً وحصة في الأرض، ويتحمل التكلفة المستفيدون.
• الإنشاء والإصلاح والتغيير في الأجزاء المشتركة: يُشترط الموافقة الخطية لأربعة أخماس جميع الملاك (المادة 19). وللتفاصيل راجع مقال أعمال التجديد التي تحتاج موافقة الإدارة.
• تعديل خطة الإدارة: أربعة أخماس جميع الملاك (المادة 28).
• الغرض من استخدام الوحدات: قد تشترط خطة الإدارة الإجماع أو أغلبية أعلى لبعض تغييرات الاستخدام، فاقرأ خطتك.

ولأن النسبة الدقيقة قد تتوقف على طبيعة القرار، فأسلم الطرق عند الشك مراجعة الخطة وأخذ رأي محامٍ.

كيف تُدوَّن القرارات وكيف يُعترض عليها

وفقاً للمادة 32 تُكتب قرارات الجمعية في دفتر مصدّق من كاتب العدل صفحاته مرقمة تسلسلياً، ويوقّعها الملاك الحاضرون. وهذه القيود مهمة للتوثيق والإثبات.

ويجوز للمالك الذي يريد الاعتراض على قرار أن يتقدم بموجب المادة 33 إلى محكمة الصلح في مكان وجود المبنى. فالحاضر الذي صوّت ضد القرار يرفع الدعوى خلال شهر من تاريخ القرار، وغير الحاضر خلال شهر من علمه به. وفي كل الأحوال لا تُقبل الدعوى بعد مرور ستة أشهر على القرار. ولا تسري هذه المهل على القرارات الباطلة. ولأن المهل قصيرة لا تؤخر اعتراضك.

رسوم الخدمة والمصاريف المشتركة

أكثر ما تتناوله القرارات هو المصاريف المشتركة. فبموجب المادة 20 توزَّع نفقات المصعد والتأمين والصيانة وأجر المدير، ما لم يُقرَّر خلاف ذلك، بحسب حصة الأرض، ويجوز تحميل المتأخر فائدة تأخير. ولمعرفة من يدفع وكيف اقرأ من يدفع رسوم العمارة (أيدات) وكيف تعمل رسوم المجمعات السكنية في تركيا. ولفهم الفرق بين مرحلتي التسجيل راجع الفرق بين ارتفاق الطابق وملكية الطابق.

نصائح عملية

1. قبل الانتقال أو الشراء اطلب خطة الإدارة وآخر قرارات الجمعية.
2. احصل على دعوات الاجتماع كتابةً وراجع جدول الأعمال؛ فالقرارات في بنود خارج الجدول قد تسبب مشكلات.
3. إن لم تستطع الحضور فأعطِ وكالة؛ فالصمت لا يحميك من القرار.
4. تأكد من أن دفتر القرارات مصدّق من كاتب العدل ومنظم.
5. عند النزاع راسل المدير أولاً، وإن لم تصل إلى نتيجة فتقدم إلى المحكمة ضمن المهل.

وإذا كنت تفكر في الشراء في أنطاليا فزر صفحتنا شراء منزل في أنطاليا، ويسعدنا أن تراسلنا بأسئلتك.

وقد تفيدك في هذا الموضوع أيضاً مقالاتنا: قانون الجوار في تركيا.

هذا المحتوى للمعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. استشر مختصاً قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: Another Believer / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons