Tadilat Yaparken Apartman veya Site Yönetiminden İzin Gereken İşler

Tadilat planlarken çoğu kişi önce ustayı, takvimi ve bütçeyi düşünür. Oysa apartman ya da sitede yaşıyorsanız, yapacağınız işin bir kısmı yalnızca sizi değil, binadaki herkesi ilgilendirir. Mutfağın yenilenmesi ile balkonun camla kapatılması aynı kategoride değildir; birincisi çoğu zaman tamamen sizin bağımsız bölümünüzün içinde kalır, ikincisi ise binanın dış görünümüne ve ortak alanlara dokunur. Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) genel mantığı çerçevesinde hangi işlerde izin almanın gerektiğini sade bir dille anlatıyoruz.

Temel kural: Kendi bölümünüz serbest, ortak yer ve bina bütünü sınırlı

KMK'nın 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymasını, özellikle birbirini rahatsız etmemesini ve birbirinin haklarını çiğnememesini ister. Kiracılar ve oturma hakkı sahipleri de aynı yükümlülüğe tabidir. Pratikte bu şu anlama gelir: Bağımsız bölümünüzün içinde, binanın taşıyıcı sistemine, ortak tesisata ve dış görünüşüne dokunmayan işleri genellikle tek başınıza yapabilirsiniz. Ancak iş ortak yerlere, taşıyıcı elemanlara ya da cepheye uzandığında diğer maliklerin rızası gündeme gelir.

KMK'nın 19. maddesi, ana gayrimenkulün bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumayı herkesin görevi sayar. Aynı maddenin devamında ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve değişikliklerde, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Mahkemeler de balkon kapatma, dış cephe değişikliği ve ortak alana kalıcı yapı eklenmesi gibi durumlarda bu çerçeveyi esas alma eğilimindedir.

Genellikle izin gerektirmeyen işler

Aşağıdaki işler, bağımsız bölümün içinde kaldığı ve binanın bütününü etkilemediği sürece çoğunlukla kat malikleri kurulundan izin gerektirmez:

• Boya, badana, alçı ve zemin kaplaması yenileme
• Mutfak ve banyo dolaplarının, armatürlerin, seramiklerin değiştirilmesi
• Taşıyıcı olmayan iç duvar ve bölme işleri (yine de bir mühendis görüşü almak akıllıca olur)
• Ev içi elektrik ve sıhhi tesisat yenilemesi, ortak kolonlara dokunulmadığı sürece
• Kapı, iç mekân aydınlatması ve dolap gibi dekoratif işler

Burada kilit ifade "binanın bütününe dokunmadığı sürece"dir. Duvarı yıkmadan önce o duvarın taşıyıcı olup olmadığını mutlaka öğrenin; bu konudaki genel güvenlik bakış açısı için Antalya'da bina alırken deprem güvenliği yazımıza göz atabilirsiniz.

Fotoğraf: Jörg Fuhrmann (Intermerker) / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

Kat maliklerinin ya da yönetimin onayını gerektiren işler

Dış cephe ve balkon

Balkonun cam veya PVC ile kapatılması, dış cephe boyasının rengini değiştirmek, cepheye tente, kafes ya da dış ünite yerleştirmek binanın görünüşünü etkiler. Birçok sitenin yönetim planında bu konuda ayrıntılı hükümler bulunur. Plan sessizse mahkemeler genellikle cephenin ortak yer sayıldığını ve değişiklik için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının gerektiğini kabul eder. Projede olmayan bir kapatma, mimari projeyi değiştirdiği gerekçesiyle daha da sıkı değerlendirilebilir. Bu nedenle balkon kapatmadan önce hem yönetim planına bakın hem de komşulardan yazılı onay toplayın.

Klima dış üniteleri ve çanak antenler

Dış ünitenin nereye konacağı çoğu zaman yönetim planında belirlenmiştir. Plan yoksa cepheyi ve ortak alanı kullandığınız için aynı mantık geçerlidir. Gürültü ve damlama gibi komşuları rahatsız eden sonuçlar da 18. madde kapsamında sorun yaratabilir.

Taşıyıcı elemanlar, kolon ve kirişler

Kolon, kiriş, perde duvar ve döşeme gibi taşıyıcı elemanlar ana gayrimenkulün ortak parçalarıdır. Bunlara müdahale yalnızca izin sorunu değil, doğrudan can güvenliği sorunudur. Böyle bir iş yapmayı düşünüyorsanız ilgili belediyeden bilgi alın ve yetkili bir mühendisin raporu olmadan hiçbir işe başlamayın. Binanın sağlamlığına zarar veren tadilatlar hem kat malikleri kurulunun hem de mahkemenin müdahalesine yol açabilir.

Ortak tesisat, çatı, bodrum ve bahçe

Ortak kolonlara bağlanmak, yağmur giderini taşımak, çatıya ya da bodruma yapı eklemek, bahçeye kalıcı bir yapı koymak ortak yerlerde değişikliktir. Yeniden yapılma ya da yenilik niteliği taşıyan ve ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran işlerde KMK'nın 42. maddesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara işaret eder; masraf da yenilikten yararlananlarca, yararlanma oranına göre karşılanır. Hangi çoğunluğun aranacağı işin niteliğine göre değiştiği için kararın nasıl alınacağını yönetim planına ve bir hukukçunun görüşüne göre belirlemek en sağlıklısıdır.

Resmî izin ve belediye boyutu

Kat malikleri kurulunun rızası, belediyeden alınacak izni ortadan kaldırmaz. Bazı tadilatlar için belediyeye bildirim, bazıları için ruhsat gerekebilir; hangi işin hangi kapsama girdiğini bağlı olduğunuz belediyenin imar birimine sormak en güvenli yoldur. İzinsiz yapılan değişiklikler yalnızca komşularla anlaşmazlık değil, ileride satış, iskân ve kredi işlemlerinde de sorun doğurabilir. Binanın yapı kullanma izni konusunda daha fazla bilgi için iskân (yapı kullanma izin belgesi) nedir yazımıza bakabilirsiniz.

İzin nasıl alınır? Pratik adımlar

1. Yönetim planını okuyun. Tapudaki beyanlar hanesinde yönetim planının tarihi görünür; planın kendisini yöneticiden ya da tapu müdürlüğünden temin edebilirsiniz.
2. Yöneticiyle konuşun. KMK'nın 35. maddesi yöneticiye binanın korunması ve kararların uygulanması görevini verir; işin kapsamını yöneticiye yazılı olarak bildirin.
3. Gerekirse toplantı isteyin. Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır; olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri isteyebilir.
4. Yazılı rıza toplayın. Rıza vermeyi kabul eden maliklerin imzası, tarih ve işin tanımıyla birlikte alınmalıdır. Sözlü onay ileride ispat sorunu yaratır.
5. Projeyi ve sorumluluğu netleştirin. Kullanacağınız usta ya da firmanın işi sigorta ve garanti kapsamında yapacağını yazılı alın.

Karar toplantıya katılmayan ya da karşı oy veren bir komşunun itirazına konu olabilir. KMK'nın 33. maddesi uyarınca kararların iptali için sulh hukuk mahkemesine, karardan itibaren belirli süreler içinde başvurulabilir; bu yüzden kararların noter onaylı karar defterine geçmesi önemlidir.

Kiracıysanız ne yapmalısınız?

Kiracı olarak yapacağınız her kalıcı değişiklik için önce ev sahibinden, ardından gerekiyorsa yönetimden izin gerekir. Kira sözleşmesindeki "kiralananda değişiklik yapılamaz" benzeri maddeler bağlayıcıdır; boya gibi küçük işler bile sözleşmede sınırlanmış olabilir. Çıkarken evin ilk haline getirilmesi talep edilebileceği için başlangıç durumunu belgelemek faydalıdır; bunun için kira teslim tutanağı ve demirbaş listesi yazımız yol gösterici olabilir.

Masraf, aidat ve komşuluk

Tadilatın ortak alanlara yansıyan masrafları KMK'nın 20. maddesi gereği, aksi kararlaştırılmadıkça arsa payına göre paylaşılır; ancak yalnızca sizin yararınıza yapılan bir iş için diğer komşuların masraf ödemesi beklenemez. Ortak giderlerin kimin tarafından karşılandığı konusunda aidatı kim öder yazımızdaki ayrıntılara bakabilirsiniz. Tadilat sürecinde asansör, merdiven ve ortak alanların korunması, moloz taşıma saatleri ve gürültü konusunda komşularınızı önceden bilgilendirmek, çoğu anlaşmazlığı baştan önler. Taşınma ve nakliye aşamasını planlıyorsanız taşınma günü kontrol listesi da işinize yarayacaktır.

Kısa özet

• Bağımsız bölümün içinde kalan ve binanın bütününü etkilemeyen işler genellikle serbesttir.
• Cephe, balkon, ortak alan ve taşıyıcı elemanlara dokunan işlerde kat maliklerinin rızası (çoğu durumda beşte dört yazılı rıza) ve belediye boyutu gündeme gelir.
• Önce yönetim planını okuyun, sonra yazılı rıza alın, işe ancak bundan sonra başlayın.
• Kiracıysanız ev sahibinin yazılı izni vazgeçilmezdir.

Antalya'da ev almayı düşünüyorsanız Antalya'da ev almak sayfamıza da göz atabilir, sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Konuyla bağlantılı olarak kat malikleri kurulu ve yönetim planı ve komşuluk hukuku yazılarımıza da göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Maurice Flesier / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons