Ремонт в квартире: какие работы требуют согласия дома или управляющей компании

Планируя ремонт, большинство людей думает о мастере, сроках и бюджете. Но если вы живёте в многоквартирном доме или жилом комплексе, часть работ затрагивает не только вас, но и всех соседей. Обновление кухни и остекление балкона — это разные вещи: первое обычно остаётся внутри вашего помещения, а второе меняет внешний вид здания и затрагивает общие зоны. В этой статье мы простым языком объясняем, когда нужно получать согласие, исходя из логики Закона о праве собственности на этажи (Kat Mülkiyeti Kanunu, закон № 634, далее KMK).

Основное правило: своя квартира свободна, общие части и здание в целом ограничены

Статья 18 KMK обязывает собственников при пользовании своими помещениями, пристройками и общими зонами действовать добросовестно, в частности не мешать друг другу и не нарушать чужие права. Эта обязанность распространяется и на арендаторов. На практике работы, которые остаются внутри вашей квартиры и не затрагивают несущие конструкции, общие коммуникации и фасад, обычно можно делать самостоятельно. Как только работа выходит на общие части, несущие элементы или фасад, на первый план выходит согласие остальных собственников.

Статья 19 возлагает на всех обязанность сохранять состояние, архитектурный облик и прочность здания. Для строительства, ремонта и изменений в общих частях требуется письменное согласие четырёх пятых всех собственников. Суды, как правило, применяют эту рамку к остеклению балконов, изменению фасада и постоянным пристройкам на общей территории.

Работы, которые обычно не требуют согласия

Пока они остаются внутри квартиры и не влияют на здание в целом, обычно не нужно решение общего собрания собственников для следующего:

• покраска, штукатурка, замена напольных покрытий;
• замена кухонной и ванной мебели, сантехники, плитки;
• ненесущие внутренние перегородки (консультация инженера всё же разумна);
• обновление электрики и сантехники внутри квартиры, если не затрагиваются общие стояки;
• декоративные работы: двери, освещение, встроенные шкафы.

Ключевая оговорка — «пока не затрагивается здание в целом». Перед тем как убирать стену, выясните, несущая ли она. Общий взгляд на вопросы безопасности см. в статье о сейсмобезопасности при покупке здания в Анталье.

Фото: Jörg Fuhrmann (Intermerker) / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

Работы, требующие согласия собственников или управления

Фасад и балкон

Остекление балкона стеклом или ПВХ, смена цвета фасада, установка навесов, решёток или наружных блоков меняют вид здания. Во многих управляющих планах на этот счёт есть подробные правила. Если план молчит, суды обычно считают фасад общей частью и требуют письменного согласия четырёх пятых собственников. Остекление, которого нет в утверждённом проекте, могут оценить ещё строже, поскольку оно меняет архитектурный проект. Поэтому сначала прочитайте план управления и соберите письменные согласия соседей.

Наружные блоки кондиционеров и антенны

Место для наружного блока часто определено в плане управления. Если плана нет, действует та же логика: вы используете фасад и общее пространство. Шум и капающая вода, мешающие соседям, также могут стать проблемой по статье 18.

Несущие элементы, колонны и балки

Колонны, балки, диафрагмы жёсткости и перекрытия — общие части здания. Вмешательство в них — не только вопрос разрешения, но и вопрос безопасности жизни. Если вы думаете о таких работах, обратитесь в муниципалитет и не начинайте без заключения квалифицированного инженера. Изменения, ослабляющие здание, могут привести к вмешательству собрания собственников и суда.

Общие коммуникации, крыша, подвал и сад

Подключение к общим стоякам, перенос водостока, пристройка на крыше или в подвале, постоянные сооружения в саду — это изменения общих частей. Для улучшений, облегчающих пользование общими частями, статья 42 предусматривает решение большинства собственников по числу голосов и по доле в земельном участке, а расходы несут те, кто пользуется улучшением, пропорционально выгоде. Поскольку необходимое большинство зависит от характера работ, лучше свериться с планом управления и мнением юриста.

Официальные разрешения и муниципалитет

Согласие собственников не заменяет разрешения муниципалитета. Для одних работ достаточно уведомления, для других нужно разрешение; надёжнее всего обратиться в градостроительный отдел вашего муниципалитета. Самовольные изменения создают проблемы не только с соседями, но и при последующей продаже, оформлении акта о вводе в эксплуатацию и кредитных процедурах. Подробнее о разрешении на эксплуатацию читайте в статье что такое «искан» (разрешение на эксплуатацию).

Как получить согласие: практические шаги

1. Прочитайте план управления. Дата плана указана в разделе деклараций в выписке из реестра (тапу); сам план можно получить у управляющего или в земельном управлении.
2. Поговорите с управляющим. Статья 35 возлагает на управляющего защиту здания и исполнение решений собрания; письменно сообщите ему об объёме работ.
3. При необходимости запросите собрание. Собрание собственников проводится не реже раза в год; внеочередное может созвать управляющий, аудитор или треть собственников.
4. Соберите письменные согласия. Подписи должны сопровождаться датой и описанием работ. Устное согласие потом трудно доказать.
5. Уточните проект и ответственность. Получите письменное подтверждение, что подрядчик работает со страховкой и гарантией.

Решение могут оспорить сосед, не присутствовавший на собрании, или голосовавший против. По статье 33 иск об отмене можно подать в мировой суд в ограниченные сроки, поэтому важно, чтобы решения заносились в заверенную нотариусом книгу решений.

Если вы арендатор

Любое постоянное изменение арендатор может вносить только с разрешения собственника жилья и, при необходимости, управления. Пункты договора вроде «изменения помещения запрещены» обязательны, и даже покраска может быть ограничена. Поскольку при выезде могут потребовать вернуть квартиру в исходное состояние, зафиксируйте начальное состояние; в этом поможет статья об акте приёма-передачи и описи имущества.

Расходы, взносы и добрососедство

Расходы, отражающиеся на общих частях, если не решено иное, распределяются по долям в земельном участке согласно статье 20, но от соседей нельзя ожидать оплаты работ, выполненных только в ваших интересах. О том, кто платит общие взносы, см. статью кто платит аидат. Заранее предупредите соседей о защите лифта и лестниц, часах вывоза мусора и шуме — это предотвращает большинство споров. Если вы планируете ещё и переезд, пригодится чек-лист дня переезда.

Коротко

• Работы внутри квартиры, не влияющие на здание в целом, обычно свободны.
• Если работа затрагивает фасад, балкон, общие зоны и несущие элементы, встаёт вопрос согласия собственников (часто письменного согласия четырёх пятых) и муниципалитета.
• Сначала прочитайте план управления, получите письменное согласие и только потом начинайте.
• Арендатору необходимо письменное разрешение собственника.

Если вы думаете о покупке в Анталье, загляните на страницу покупка недвижимости в Анталье, а с вопросами можно написать нам.

По теме также могут пригодиться наши статьи: собрание собственников и план управления и соседское право в Турции.

Этот материал носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед принятием решения обратитесь к специалисту.

Обложка: Maurice Flesier / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons