تجديد الشقة: ما الأعمال التي تحتاج إلى موافقة إدارة العمارة أو المجمع

عند التخطيط لأعمال التجديد يفكر معظم الناس أولاً في المقاول والجدول الزمني والميزانية. لكن إذا كنت تسكن في عمارة أو مجمع سكني، فإن جزءاً مما تفعله لا يخصك وحدك بل يمس كل من في المبنى. فتجديد المطبخ وإغلاق الشرفة بالزجاج ليسا من النوع نفسه؛ الأول يبقى غالباً داخل وحدتك، أما الثاني فيغيّر مظهر المبنى ويمس أجزاءً مشتركة. في هذا الدليل نشرح بلغة بسيطة، وفي إطار منطق قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu، القانون رقم 634 ويُختصر KMK)، متى تحتاج إلى موافقة قبل أن تبدأ.

القاعدة الأساسية: وحدتك حرة، والأجزاء المشتركة والمبنى ككل مقيّدان

تُلزم المادة 18 من القانون الملاك بالتصرف بحسن نية عند استخدام وحداتهم وملحقاتهم والأجزاء المشتركة، وبخاصة ألا يزعج بعضهم بعضاً وألا يعتدوا على حقوق بعضهم. ويسري الالتزام نفسه على المستأجرين وشاغلي الوحدات. عملياً، يمكنك عادة تنفيذ الأعمال التي تبقى داخل وحدتك ولا تمس الهيكل الإنشائي ولا التمديدات المشتركة ولا الواجهة بنفسك. أما إذا وصلت الأعمال إلى الأجزاء المشتركة أو العناصر الحاملة أو الواجهة فتبرز مسألة موافقة بقية الملاك.

وتجعل المادة 19 من واجب الجميع الحفاظ على صيانة المبنى ومظهره المعماري وسلامته. كما تشترط موافقة خطية من أربعة أخماس جميع الملاك لأعمال الإنشاء والإصلاح والتغيير في الأجزاء المشتركة. وتميل المحاكم إلى تطبيق هذا الإطار على إغلاق الشرفات وتغيير الواجهة وإضافة منشآت دائمة إلى الأجزاء المشتركة.

أعمال لا تحتاج عادة إلى موافقة

ما دامت داخل الوحدة ولا تؤثر في المبنى ككل، فلا تحتاج الأعمال التالية عادة إلى قرار من جمعية الملاك:

• الدهان والبياض وتبديل أرضيات الغرف
• تبديل خزائن المطبخ والحمام والأدوات الصحية والبلاط
• الفواصل الداخلية غير الحاملة (ويستحسن مع ذلك أخذ رأي مهندس)
• تجديد الكهرباء والسباكة داخل الشقة دون المساس بالأعمدة المشتركة للتمديدات
• أعمال الديكور مثل الأبواب والإضاءة والخزائن المدمجة

العبارة الأهم هي «ما دامت لا تمس المبنى ككل». قبل هدم أي جدار اعرف أولاً ما إذا كان حاملاً. ولنظرة عامة على السلامة الإنشائية اقرأ مقالنا عن السلامة من الزلازل عند شراء مبنى في أنطاليا.

الصورة: Jörg Fuhrmann (Intermerker) / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

أعمال تتطلب موافقة الملاك أو الإدارة

الواجهة والشرفة

إغلاق الشرفة بالزجاج أو الـPVC وتغيير لون الواجهة وإضافة مظلات أو شبابيك حماية أو وحدات خارجية كلها تغيّر مظهر المبنى. وتتضمن خطط الإدارة في كثير من المجمعات أحكاماً مفصلة في ذلك. وإذا سكتت الخطة فإن المحاكم تعدّ الواجهة عادةً جزءاً مشتركاً وتشترط موافقة خطية من أربعة أخماس الملاك. وقد يُنظر إلى إغلاق غير وارد في المشروع المعتمد بصرامة أكبر لأنه يغيّر المشروع المعماري. لذا اقرأ خطة الإدارة أولاً واجمع موافقات الجيران كتابةً.

الوحدات الخارجية للمكيفات والأطباق اللاقطة

غالباً ما تحدد خطة الإدارة مكان الوحدة الخارجية. وإن لم توجد خطة فالمنطق نفسه ينطبق لأنك تستخدم الواجهة والحيز المشترك. كما أن الضجيج وتساقط المياه الذي يزعج الجيران قد يسبب مشكلة بموجب المادة 18.

العناصر الحاملة والأعمدة والجسور

الأعمدة والجسور والجدران القصية والبلاطات أجزاء مشتركة من المبنى. والتدخل فيها ليس مسألة إذن فحسب بل مسألة سلامة أرواح. إذا فكرت في عمل كهذا فاسأل البلدية المختصة ولا تبدأ دون تقرير من مهندس مؤهل. والتعديلات التي تضعف المبنى قد تستدعي تدخل جمعية الملاك والمحكمة.

التمديدات المشتركة والسطح والقبو والحديقة

الاتصال بالأعمدة المشتركة ونقل أنبوب تصريف المطر وإضافة منشأ على السطح أو في القبو أو وضع بناء دائم في الحديقة، كلها تغييرات في الأجزاء المشتركة. وفي التحسينات التي تسهّل استخدام الأجزاء المشتركة تشير المادة 42 إلى قرار بأغلبية الملاك من حيث العدد وحصة الأرض، وتتحمل التكلفة الجهات المستفيدة بنسبة استفادتها. وبما أن الأغلبية المطلوبة تختلف بحسب طبيعة العمل، فالأفضل الرجوع إلى خطة الإدارة واستشارة محامٍ.

التراخيص الرسمية والبلدية

موافقة الملاك لا تغني عن إذن البلدية. بعض الأعمال يكفي فيها إخطار وبعضها يحتاج ترخيصاً، وأسلم طريق أن تسأل إدارة التخطيط في بلديتك. والتغييرات غير المرخصة قد تسبب مشكلات لا مع الجيران فقط بل لاحقاً في البيع وشهادة الإشغال وإجراءات القروض. وللمزيد عن شهادة الإشغال اقرأ مقال ما هي شهادة الإسكان (إسكان).

كيف تحصل على الموافقة: خطوات عملية

1. اقرأ خطة الإدارة. يظهر تاريخ الخطة في قسم البيانات في سند الملكية (الطابو)، ويمكنك الحصول عليها من المدير أو من دائرة التسجيل العقاري.
2. تحدّث مع المدير. تكلّف المادة 35 المدير بحماية المبنى وتنفيذ قرارات الجمعية؛ فأبلغه كتابةً بنطاق العمل.
3. اطلب اجتماعاً عند الحاجة. تجتمع جمعية الملاك مرة في السنة على الأقل، ويمكن للمدير أو المدقق أو ثلث الملاك طلب اجتماع استثنائي.
4. اجمع الموافقات الخطية. يجب أن تقترن التواقيع بالتاريخ ووصف العمل، فالموافقة الشفهية يصعب إثباتها لاحقاً.
5. وضّح المشروع والمسؤولية. احصل كتابةً على ما يفيد أن المقاول يعمل بتأمين وضمان.

وقد يعترض على القرار جار لم يحضر الاجتماع أو صوّت ضده. ووفقاً للمادة 33 يمكن رفع دعوى إبطال أمام محكمة الصلح خلال مهل محددة، ولذلك من المهم تدوين القرارات في دفتر القرارات المصدّق من كاتب العدل.

إذا كنت مستأجراً

أي تغيير دائم يجريه المستأجر يحتاج أولاً إلى إذن المالك، وعند الاقتضاء إلى إذن الإدارة. والبنود التي تمنع تغيير المأجور في عقد الإيجار ملزمة، وحتى الدهان قد يكون مقيداً. وبما أنه قد يُطلب منك إعادة الشقة إلى حالتها عند المغادرة، وثّق حالتها عند التسلم؛ وقد يفيدك مقالنا عن محضر التسليم وقائمة المحتويات.

التكاليف والرسوم وحسن الجوار

التكاليف المنعكسة على الأجزاء المشتركة توزَّع، ما لم يُتفق على غير ذلك، بحسب حصة الأرض وفقاً للمادة 20، لكن لا يُنتظر من الجيران دفع تكلفة عمل أُنجز لمصلحتك وحدك. وبشأن من يتحمل المصاريف المشتركة اقرأ مقال من يدفع رسوم العمارة (أيدات). وإبلاغ الجيران مسبقاً بحماية المصعد والدرج وأوقات نقل الأنقاض والضجيج يمنع معظم الخلافات. وإن كنت تخطط للانتقال أيضاً فستفيدك قائمة مراجعة يوم الانتقال.

باختصار

• الأعمال داخل الوحدة التي لا تؤثر في المبنى ككل حرة عادةً.
• الأعمال التي تمس الواجهة والشرفة والأجزاء المشتركة والعناصر الحاملة تثير مسألة موافقة الملاك (وفي كثير من الحالات موافقة خطية من أربعة أخماسهم) والبلدية.
• اقرأ خطة الإدارة أولاً، واحصل على موافقة خطية، ثم ابدأ.
• إن كنت مستأجراً فإذن المالك الخطي ضروري.

وإذا كنت تفكر في الشراء في أنطاليا فيمكنك زيارة صفحتنا شراء منزل في أنطاليا، ويسعدنا أن تراسلنا بأسئلتك.

وقد تفيدك في هذا الموضوع أيضاً مقالاتنا: جمعية الملاك وخطة الإدارة وقانون الجوار في تركيا.

هذا المحتوى للمعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. استشر مختصاً قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: Maurice Flesier / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons