Приёмка новой квартиры: чек-лист и права при скрытых дефектах

Коротко: до подписания акта приёма-передачи обойдите квартиру по плану, внесите все недочёты в письменный список с фото и подпишите акт с оговоркой. О скрытых дефектах, которые проявятся позже, нужно знать правила уведомления и сроков.

Получение ключей от новой квартиры - радостный момент, но день приёмки - ещё и первая официальная фиксация состояния жилья. После подписания акта может сложиться впечатление, что вы приняли квартиру "как есть". Разберём три этапа: до приёмки, в день приёмки и после.

До приёмки: изучите документы и договор

Полезно иметь под рукой:

• Договор купли-продажи и техническую спецификацию (материалы, окна и двери, полы, отопление). См. также руководство о спецификации проекта.
• Архитектурный проект и план этажа, особенно нетто-площадь и размеры комнат.
• Разрешение на эксплуатацию (искян). Почему оно важно, объясняет статья о разрешении на эксплуатацию.
• Статус тапу: кат иртифакы или кат мюльккийети? См. разницу между кат иртифакы и кат мюльккийети.
• График платежей и справку об остатке долга.

Если разрешение на эксплуатацию получено, а переоформить тапу пока нельзя, возникает другой риск; читайте что делать, если разрешение есть, а тапу нет.

День приёмки: осматривайте по системе

Планируйте осмотр без спешки, лучше днём. Возьмите рулетку или лазерный дальномер, тестер розеток, бутылку воды, зарядное устройство и блокнот. По возможности пригласите инженера или архитектора либо специалиста по технической приёмке.

Конструкции и поверхности

• Трещины, вздутия, пятна или следы сырости на стенах, потолке и полу?
• Ровные ли полы; нет ли болтающейся, треснувшей или "пустой" на звук плитки или паркета?
• Плотно ли закрываются двери и окна, работают ли замки, целы ли уплотнители и стёкла?
• Уклон, прочность и водоотвод на балконах и ограждениях.

Коммуникации

• Работают ли краны и душ, нормально ли идёт горячая и холодная вода?
• Нет ли протечек или медленного слива у раковин, унитазов и труб? Проверьте, наполнив и спустив воду.
• Электрощит, заземление и УЗО; есть ли напряжение во всех розетках?
• Отопление: включите котёл, тёплый пол или центральную систему; нагреваются ли радиаторы?
• Интернет, телефон и спутниковая инфраструктура, видеодомофон и автоматика ворот.
• Подготовленные дренаж и электроточки под кондиционер.

Размеры и проект

Сравните площади по договору и проекту с реальными замерами и крупные расхождения занесите в акт. В спорах важно, брутто или нетто указана цифра; подробнее в статье о брутто и нетто площади.

Фото: Dosseman / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

Общие зоны

В приёмку могут входить вход, лестницы, лифт, крыша, парковка, мусорная комната, генератор, бассейн и социальные зоны. Если обещанные объекты не достроены, зафиксируйте это письменно. Спросите, подготовлен ли план управления.

Фиксируйте недочёты письменно

Составьте краткий список: место, дефект, номер фото. Подпишите его вместе с представителем застройщика или продавца и оставьте себе экземпляр. Важна запись в акте вроде: "Принято с оговоркой о приложенном списке недоделок и дефектов" - так вы сохраняете свои права. Пусть рядом с пунктами укажут сроки устранения.

Если в акте стоит формулировка вроде "квартира принята без дефектов и в полном объёме", перед подписанием получите юридическую консультацию.

Что такое скрытый дефект и какие права есть

Дефект, заметный глазом или при обычном осмотре, - явный; не обнаруживаемый при обычном осмотре и проявляющийся со временем - скрытый. Примеры: протечка из скрытых труб, сырость из-за отсутствия утепления, ошибка гидроизоляции под полом.

В общих чертах (положения Обязательственного кодекса Турции об ответственности продавца за недостатки и законодательство о защите потребителей):

• Продавец может отвечать, если у объекта нет обещанных свойств, даже если он не знал о дефекте.
• Если о явных дефектах не сообщить в разумный срок, покупателя могут счесть принявшим объект с ними.
• О скрытых дефектах нужно уведомить продавца немедленно после обнаружения, причём уведомление должно быть доказуемым, например через нотариуса.
• У покупателя могут быть права на выбор: отказ от договора, снижение цены, бесплатный ремонт или замена; что применимо, зависит от дефекта.
• Для жилья, купленного потребителем у коммерческого продавца, законодательство о защите потребителей предусматривает пятилетний срок с момента передачи; если дефект скрыт обманом или по грубой вине, сроки действуют иначе.

Обнаружив дефект, до ремонта сфотографируйте и снимите его на видео, при необходимости закрепите доказательства через суд и направьте письменное уведомление. Точные сроки уточняйте у юриста.

После приёмки: план на первые 30 дней

С передачей начинаются подключения коммунальных услуг, показания счётчиков, ежемесячные взносы и записи о налоге на недвижимость. См. статью о первых 30 днях после получения тапу. Если сомнения в застройщике остаются, помогут материалы как проверить застройщика и 10 проверок при покупке на этапе проекта.

Вывод

Приёмка - не церемония вручения ключей, а процесс принятия. Проверьте документы, осмотрите квартиру по системе, письменно и на фото зафиксируйте недочёты и подпишите акт с оговоркой. При скрытом дефекте без промедления направляйте письменное уведомление. О всём процессе читайте на странице покупка жилья в Анталье и в разделе проекты. Если появятся вопросы, напишите нам.

Этот материал носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед принятием решения проконсультируйтесь со специалистом.

Фото на обложке: Jörg Fuhrmann (Intermerker) / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons