Ev Almak İçin Gereken Belgeler: Türk Vatandaşı ve Yabancı Alıcı Listesi

Kısa cevap: Tapuda satış işlemi için taraflardan kimlik belgesi, güncel fotoğraf, bina vasıflı taşınmazlarda DASK poliçesi ve emlak vergisi değerine ilişkin kayıtlar istenir. Yabancı alıcıda bunlara pasaport, gerektiğinde tercüme/tercüman ve SPK yetkili kuruluşça hazırlanan değerleme raporu eklenir.

Ev almaya karar verdikten sonra en çok zaman kaybettiren şey, tapu gününde eksik belgeyle karşılaşmaktır. Randevu iptal olur, vekâletname yeniden çıkarılır, bazen de satıcı ya da alıcı ikinci kez yolculuk yapmak zorunda kalır. Bu yazıda tapuya gitmeden önce hazırlamanız gereken belgeleri, Türk vatandaşı ve yabancı alıcı için ayrı ayrı sıralıyoruz. Listeyi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) yayımladığı sıkça sorulan sorular belgesine ve resmî kurumların yabancılara yönelik rehberlerine dayandırdık; yine de uygulama tapu müdürlüğüne göre küçük farklar gösterebilir.

Her alıcı ve satıcı için temel belgeler

TKGM'nin satış işlemleri için yayımladığı listede şunlar öne çıkıyor:

• Kimlik belgesi: İşleme katılan tüm taraflar (ve varsa temsilcileri) için geçerli bir kimlik belgesi. Türk vatandaşları için kimlik kartı ya da nüfus cüzdanı, yabancılar için ülkesinin kimlik belgesi veya pasaport.
• Temsil belgesi: Bir tarafı vekil ya da vasi temsil ediyorsa vekâletname veya vasi kararı. Vekâletnamede vekâlet verenin yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı bulunmalı ve mühürlenmiş olmalıdır.
• DASK poliçesi: Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi. Daire alıyorsanız poliçenin geçerli olması gerekir; ayrıntılar için DASK yazımıza bakabilirsiniz.
• Emlak vergisi değeri: Taşınmazın emlak vergisi değerinin her yıl 1 Ocak'tan önce elektronik ortamda eksiksiz biçimde tapu dairesine bildirilmiş olması gerekir. Tapu harcı, satış için beyan edilen değer üzerinden hesaplanır ve bu değer emlak beyan değerinden az olamaz.
• Fotoğraf: Tapu müdürlüklerinde taraflar için güncel vesikalık fotoğraf istenmesi yaygındır. Kaç adet ve hangi ebatta olacağını randevu aldığınız müdürlükten teyit edin.
• Döner sermaye ücreti ve harç: Tapu müdürlüğünde işlem sırasında ödenir. Güncel tutarlar değiştiği için burada rakam vermiyoruz; Tapu gününde ne olur? yazımızda sürecin akışını görebilirsiniz.

Fotoğraf: Maksym Kozlenko / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

Türk vatandaşı alıcı için kontrol listesi

Türk vatandaşı alıcı olarak elinizde şunlar hazır olmalı:

1. Geçerli kimlik kartı veya nüfus cüzdanı (aslı).
2. Güncel vesikalık fotoğraf.
3. Bina ise geçerli DASK poliçesi (genellikle satıcı yaptırır; sizin adınıza yenilenmesi tapudan sonra gündeme gelir).
4. Vekil gönderecekseniz noterden düzenlenmiş vekâletname ve vekilin kimliği.
5. Konut kredisi kullanacaksanız bankanın ipotek ve değerleme süreci; bunun için konut kredisi başvuru adımlarına bakın.

Tapuya gitmeden önce taşınmazın tapu kaydını e-Devlet üzerinden kontrol etmek de iyi bir alışkanlıktır. Kayıtta ipotek, haciz, şerh gibi sınırlamalar görünür; bunun nasıl yapıldığı TAKBİS sorgulama rehberimizde anlatılıyor.

Yabancı alıcı için ek belgeler

Yabancı uyruklu alıcıda liste biraz uzar:

• Pasaport veya ülkesinin kimlik belgesi. Latin alfabesi dışındaki alfabelerle düzenlenmiş belgeler için tapu müdürlüğü Türkçe tercüme isteyebilir; Latin alfabesiyle düzenlenmiş belgeler için tercüme istenmez.
• Yeminli tercüman: Türkçe bilmeyen taraf varsa işlemin tercüman aracılığıyla yapılması gerekir.
• Değerleme raporu: Yabancının taraf olduğu satışlarda, SPK'dan taşınmaz değerleme yetkisi almış bir kuruluşun hazırladığı değerleme raporu aranır. Raporun ne işe yaradığını değerleme raporu rehberimizde açıkladık.
• Vekâletname: Vekâletnameyi yurt dışında düzenleteceksiniz, Türk konsolosluğunda yaptırabilir ya da Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf bir ülkede apostil şerhli belge hazırlatabilirsiniz; belgenin Türkçe tercümesiyle birlikte sunulması gerekir. Uzaktan alımın ayrıntıları vekâletnameyle ev alma yazımızda var.

Ayrıca TKGM'nin ve yatırım destek ofislerinin yabancılara yönelik rehberleri şu çerçeveyi hatırlatıyor: Türkiye'de ikamet izni, yabancının taşınmaz edinmesi için şart değildir; ancak yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar edinebilir, edinim ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz ve taşınmazın askeri yasak ya da güvenlik bölgesinde kalmaması gerekir. Konut olarak daire ya da villa alanların bu sınırlara takılması nadirdir, fakat arsa ve tarla alacaklar için kontrol şarttır. Yabancı tüzel kişilerin edinimi ise ayrı kurallara tabidir.

Adım adım hazırlık sırası

1. Taşınmazı kontrol edin: Tapu kaydı, iskân durumu, ipotek ve haciz. Bunun için iskân belgesi yazımıza da göz atın.
2. Satış bedelini ve beyan değerini netleştirin: Beyan edilen değerin emlak beyan değerinden düşük olamayacağını unutmayın.
3. DASK ve değerleme sürecini başlatın: Yabancı alıcıysanız değerleme raporu için zaman ayırın.
4. Belgeleri aslıyla ve kopyasıyla hazırlayın: Özellikle yurt dışı belgelerinde tercüme ve apostil işlemleri günler alabilir.
5. Randevu alın: Tapu randevusu TKGM'nin çevrim içi sistemi veya ALO 181 hattı üzerinden alınabilir.
6. Masrafları önceden hesaplayın: Harç, döner sermaye ve diğer kalemler için yıllık sahip olma maliyetleri yazımızdaki başlıklar yol gösterir.

Hangi belgeyi kim getirir?

İşlem günü karışıklığı çoğu zaman “bunu kim getirecekti?” sorusundan çıkar. Genel bir iş bölümü şöyledir (kesin uygulama için tapu müdürlüğüne ve karşı tarafa sorun):

• Satıcı taşınmaza ilişkin bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm), DASK poliçesini ve emlak vergisi kayıtlarını hazırlar.
• Alıcı kimlik belgesini, fotoğrafını ve ödeme planını hazırlar; yabancıysa değerleme raporu ve tercüme sürecini başlatır.
• Vekille işlem yapacak taraf vekâletnamenin geçerliliğini önceden kontrol ettirir.

Satıştan önce aidat, elektrik, su ve doğalgaz gibi borçların kapatılması ve abonelik devrinin planlanması da iyi bir uygulamadır; bunun için tapudan sonraki ilk 30 gün yazımıza bakın.

En sık yapılan hatalar

• Pasaportun süresi dolmuş ya da kimlikteki ad, tapuda yazan adla farklı yazılmıştır.
• Vekâletnamede fotoğraf, mühür ya da tercüme eksiktir.
• DASK poliçesi süresi bitmiş veya bina bilgileri tapuyla uyuşmamaktadır.
• Emlak vergisi değeri güncel olmadığı için işlem beklemeye alınır.
• Noterde imzalanan satış vaadi sözleşmesinin mülkiyeti geçirdiği sanılır. Oysa mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle ve tescille geçer.

Sonuç

Belge listesi kısa görünse de eksik bir kalem tapu gününü kaçırtabilir. Kimlik, fotoğraf, DASK, emlak vergisi değeri ve (yabancı alıcıda) değerleme raporu ile tercüme/vekâlet konularını işlemden en az bir hafta önce tamamlayın. Genel çerçeve için Antalya'da ev almak sayfamıza, ödeme esnekliği için taksitle ev sahibi olmak sayfasına ve güncel projelerimize göz atabilirsiniz. Sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: FollowingHadrian / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons