الوثائق المطلوبة لشراء منزل في تركيا: قائمة للمواطن والمشتري الأجنبي

الجواب المختصر: لإتمام عملية بيع في دائرة الطابو تحتاج إلى وثائق هوية جميع الأطراف وصور حديثة ووثيقة DASK للمباني وسجلات القيمة الضريبية للعقار. ويضيف المشتري الأجنبي جواز السفر وترجمة أو مترجمًا عند الحاجة وتقرير تقييم من شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK).

أكثر ما يُضيّع يوم التسجيل هو وثيقة ناقصة: يُلغى الموعد، أو يُعاد إصدار وكالة، أو يضطر أحدهم إلى السفر مرتين. يعرض هذا الدليل ما ينبغي تحضيره قبل الذهاب إلى دائرة الطابو، بشكل منفصل للمواطن التركي وللمشتري الأجنبي. اعتمدنا على الأسئلة الشائعة التي تنشرها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (TKGM) وعلى أدلة رسمية موجهة للأجانب. وقد تختلف الممارسة قليلًا بين الدوائر، لذا أكّد التفاصيل مع الدائرة التي تحجز فيها.

الوثائق الأساسية لكل مشترٍ وبائع

تبرز في قائمة TKGM لعمليات البيع البنود التالية:

• وثيقة الهوية لجميع الأطراف وممثليهم: بطاقة الهوية للمواطنين التركيين، وجواز السفر أو الهوية الوطنية للأجانب.
• وثيقة التمثيل: وكالة أو قرار وصاية إن كان أحد يتصرف نيابة عن طرف. ويجب أن تحمل الوكالة صورة حديثة للموكِّل مختومة.
• وثيقة DASK: التأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني. راجع مقالنا عن DASK.
• القيمة الضريبية للعقار: يجب أن تكون قد أُرسلت إلكترونيًا وبشكل كامل إلى دائرة الطابو قبل 1 كانون الثاني/يناير من كل عام. ويُحسب رسم الطابو على القيمة المصرّح بها للبيع، ولا يجوز أن تقل عن القيمة الضريبية المصرّح بها.
• الصور: تطلب الدوائر عادةً صورًا شخصية حديثة؛ أكّد العدد والمقاس مع دائرتك.
• الرسوم: تُدفع رسوم الطابو وأجور الخدمة في الدائرة. المبالغ تتغير، لذلك لا نذكر أرقامًا؛ وسير الإجراءات موضح في مقال ماذا يحدث يوم الطابو.

الصورة: Maksym Kozlenko / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

قائمة المواطن التركي

1. بطاقة هوية سارية (الأصل).
2. صورة شخصية حديثة.
3. وثيقة DASK سارية للمبنى.
4. عند إرسال وكيل: وكالة موثقة لدى الكاتب العدل وهوية الوكيل.
5. عند استخدام قرض عقاري: تقييم البنك وإجراءات الرهن؛ راجع خطوات التقدم بطلب قرض سكني في تركيا.

تحقق أولًا من سجل العقار عبر e-Devlet، فتظهر فيه الرهون والحجوزات والقيود. وقد شرحنا الطريقة في دليل الاستعلام عن TAKBİS.

وثائق إضافية للمشتري الأجنبي

• جواز السفر أو الهوية الوطنية. إن كانت الوثيقة بحروف غير لاتينية فقد تطلب الدائرة ترجمة تركية؛ أما الوثائق بالحروف اللاتينية فلا تحتاج ترجمة.
• مترجم محلَّف: إذا لم يكن أحد الأطراف يتكلم التركية تُجرى المعاملة بمساعدة مترجم.
• تقرير التقييم: في عمليات البيع التي يكون الأجنبي طرفًا فيها يُطلب تقرير من شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK). راجع دليل تقرير التقييم ومقال الخبرة العقارية.
• الوكالة: في الخارج يمكن إصدارها في القنصلية التركية أو، في دولة منضمة إلى اتفاقية لاهاي، بوثيقة مصدّقة بالأبوستيل مع ترجمة تركية. راجع الشراء بوكالة من الخارج.

وتذكّر الأدلة الرسمية للأجانب بالإطار العام: لا يُشترط الحصول على إقامة لتملك عقار؛ ويجوز للأجنبي الفرد تملك ما لا يزيد على 30 هكتارًا على مستوى البلاد؛ ولا يتجاوز التملك عشرة بالمئة من مساحة القضاء؛ ويجب ألا يقع العقار في منطقة عسكرية محظورة أو منطقة أمنية. نادرًا ما يصطدم مشترو الشقق والفيلات بهذه الحدود، أما مشترو الأراضي فعليهم التحقق منها. وتخضع الأشخاص الاعتباريون الأجانب لقواعد مستقلة. وللصورة الأوسع راجع الدليل التفصيلي للمشتري الأجنبي.

ترتيب التحضير

1. افحص العقار: سجل الطابو ورخصة الإشغال والرهن والحجز (راجع مقال رخصة الإشغال).
2. حدّد سعر البيع والقيمة المصرّح بها.
3. ابدأ DASK والتقييم مبكرًا، خاصة إذا كنت أجنبيًا.
4. جهّز الأصول والنسخ: قد تستغرق الترجمة والأبوستيل أيامًا.
5. احجز موعدًا عبر نظام TKGM الإلكتروني أو الخط ALO 181.
6. احسب التكاليف بمساعدة مقال التكاليف السنوية لامتلاك منزل.

من يحضر ماذا؟

ينشأ الارتباك يوم المعاملة غالبًا من سؤال «من كان سيحضر هذا؟». توزيع عام (أكّد التفاصيل مع الدائرة والطرف الآخر):

• البائع يجهّز بيانات العقار (المبنى والقطعة والوحدة) ووثيقة DASK وسجلات ضريبة العقار.
• المشتري يجهّز الهوية والصور وخطة الدفع؛ وإن كان أجنبيًا يبدأ تقرير التقييم والترجمة.
• الطرف الذي يعمل عبر وكيل يتحقق مسبقًا من صلاحية الوكالة.

ومن الممارسات الجيدة تسوية الرسوم المشتركة وديون المرافق قبل البيع والتخطيط لنقل الاشتراكات؛ راجع مقال أول 30 يومًا بعد الطابو (بالتركية).

أخطاء شائعة

• جواز سفر منتهي أو اسم يُكتب بشكل مختلف عن سجل الطابو.
• وكالة تنقصها الصورة أو الختم أو الترجمة.
• وثيقة DASK منتهية أو بيانات المبنى لا تطابق السجل.
• قيمة ضريبية قديمة تؤخر المعاملة.
• الاعتقاد بأن وعد البيع الموثق لدى الكاتب العدل ينقل الملكية. الملكية لا تنتقل إلا بسند رسمي وتسجيل في دائرة الطابو.

الخلاصة

القائمة تبدو قصيرة، لكن وثيقة واحدة ناقصة قد تُضيع الموعد. أنهِ الهوية والصور وDASK والقيمة الضريبية، وللأجنبي تقرير التقييم والترجمة والوكالة، قبل أسبوع على الأقل. وللصورة الأشمل راجع صفحة شراء منزل في أنطاليا وصفحة التملك بالتقسيط ومشاريعنا الحالية. يمكنكم مراسلتنا لأي استفسار.

هذا المحتوى للمعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. يُرجى استشارة مختص قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: FollowingHadrian / CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons