خطوات طلب قرض السكن في تركيا والمستندات المطلوبة

قرض السكن هو القرار الذي يفكر فيه معظم المشترين لأطول مدة. تختلف الإجراءات قليلاً من بنك إلى آخر، لكن الهيكل العام واحد تقريباً: ميزانية وتقييم مبدئي أولاً، ثم المستندات، فالتثمين، فالعقد، وأخيراً تسجيل الرهن في دائرة الطابو. في هذا الدليل نشرح الخطوات بالترتيب ونذكر المستندات المطلوبة عادةً ونبيّن المواضع التي قد يتعثر فيها الطلب. لا نذكر نسب الفائدة ولا مبالغ القروض، فهي تتغير باستمرار ويجب الحصول عليها من عرض البنك الحالي.

1. الميزانية والدفعة الأولى

قبل التقديم أجب عن ثلاثة أسئلة: كم أستطيع دفعه كدفعة أولى؟ وكم يمكنني تخصيصه للأقساط الشهرية بأمان؟ وكم أحتاج من النقد لمصاريف الشراء؟ وكما توضح صفحات البنوك، فإن مبلغ القرض الذي يمكنك استخدامه لا يتوقف على دخلك فقط بل على قيمة العقار المقدَّرة وفي بعض الحالات على وضع ملكيتك الحالية. وإلى جانب الدفعة الأولى اترك مبلغاً لرسوم الطابو والتأمين وسائر مصاريف المعاملة. وإن كنت تعد ميزانيتك لأول مرة فمقالنا عن الشقق الصغيرة لمشتري المسكن الأول وتخطيط الميزانية يقدم إطاراً مفيداً.

2. التصنيف الائتماني والتقييم المبدئي

في المرحلة الأولى يقيّم البنك دخلك وديونك الحالية وسجلك الائتماني. وتذكر صفحة أحد البنوك أن قرض السكن يتطلب عادةً تصنيفاً ائتمانياً فوق حد معين، لكن هذا الحد يختلف بين البنوك وبمرور الوقت. وفي هذه المرحلة يمنح معظم البنوك موافقة مبدئية عبر الخدمات المصرفية الإلكترونية أو تطبيق الهاتف أو الفرع. والموافقة المبدئية ليست قرضاً نهائياً، بل تتأكد بعد التثمين وفحص المستندات.

3. المستندات المطلوبة عادةً

قد تطلب البنوك مستندات إضافية في بعض الحالات، لكن القائمة العامة كما يلي:

• وثيقة هوية: بطاقة الهوية أو رخصة القيادة أو جواز السفر.
• وثيقة إثبات السكن.
• إثبات الدخل: كشف الراتب للموظفين، والشهادة الضريبية والبيانات المالية للعاملين لحسابهم.
• مستندات دخل إضافي (إن وجد): كعقد إيجار أو سند طابو.
• مستندات العقار: سند الطابو أو وثيقة ارتفاق الطوابق/ملكية الطوابق، إضافة إلى إذن الإشغال (iskân) أو رخصة البناء.

وتطلب بعض البنوك أيضاً قيد النفوس العائلي. الأفضل أن تتأكد من القائمة الحالية لدى بنكك في الفرع أو الموقع قبل التقديم.

4. هل العقار مؤهل للقرض؟

كثير من الطلبات يتعثر بسبب العقار نفسه لا بسبب الدخل. وتؤكد أدلة البنوك الشروط التالية: أن يكون الطابو ملكية طوابق (kat mülkiyeti) أو ارتفاق طوابق (kat irtifakı)؛ وأن سند الأرض المجرد لا يؤهل عادةً لقرض سكني؛ وأن القيود المانعة كالحجز والرهن وقرار الهدم يجب رفعها أولاً؛ وأن يكون للمبنى إذن إشغال أو بلغ مستوى الإنجاز الذي يحدده خبير البنك (تذكر صفحة أحد البنوك نسبة مئوية لكن الأرقام تختلف بحسب البنك). وفي الملكية المشتركة يجب أن يوقّع جميع المالكين على الرهن. لذلك افحص السند وقيوده قبل أن تتعلق بشقة ما؛ ويشرح مقالنا المرافق كيفية قراءة القيود في سند الطابو. كما تناولنا إذن الإشغال في مقال ما هي وثيقة iskân.

الصورة: Esginmurat / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

5. التثمين

يكلّف البنك شركة تثمين متعاقدة معه بتحديد قيمة العقار. ولا يقتصر التقرير على القيمة السوقية بل يشمل وضع الطابو ووضع الإشغال والمواصفات المادية. ويُحدَّد مبلغ القرض الذي يمكنك استخدامه وفق هذا التقرير. ويذكر أحد أدلة البنوك أن التثمين يستغرق عادةً أياماً عملية قليلة. ولمعرفة كيفية إعداد التقرير اقرأ ما هو تقرير التقييم. وفي المساكن قيد الإنشاء يمكن لبعض البنوك الاعتماد على السعر المذكور في عقد وعد البيع، وهذا يختلف بحسب البنك والمشروع.

6. الموافقة والعقد والتأمين

إذا كانت نتيجة التثمين وفحص المستندات إيجابية يمنح البنك الموافقة النهائية ويُوقَّع عقد القرض وجدول السداد. وقبل التوقيع انتبه إلى ما يلي:

• التكلفة الإجمالية: قارن نسبة الفائدة مع رسوم الملف والتأمين وسائر الرسوم. واطلب من البنك عرضاً مكتوباً وجدول سداد.
• التأمين: تشترط بنوك كثيرة تأمين DASK وغالباً تأميناً على المسكن. أما التأمين على الحياة فيوصف عادةً بأنه اختياري. وما يغطيه DASK نشرحه في ما هو DASK، وفرقه عن تأمين المسكن في مقالنا عن تأمين المسكن والمحتويات.
• السداد المبكر: بحسب أحد الأدلة المالية لا يجوز أن يتجاوز تعويض السداد المبكر 1 بالمئة من المبلغ المسدَّد للقروض التي تقل مدتها المتبقية عن 36 شهراً، و2 بالمئة للقروض الأطول. تحقق من القاعدة الحالية في عقدك ونموذج المعلومات لدى البنك.

7. الطابو والرهن

بعد العقد يُحجز موعد في دائرة الطابو وتُدفع رسوم الطابو ورسوم الخدمة، ويُسجَّل رهن لصالح البنك عند نقل الملكية. وفي هذه المرحلة تُطلب عادةً الهوية والوكالة إن وجدت ووثيقة DASK وإيصال الرسوم. وصفنا هذا اليوم في مقال ماذا يحدث يوم الطابو.

ملاحظة للمشترين الأجانب

يخضع استخدام الأجانب للقروض السكنية في تركيا لشروط مستقلة. وللاطلاع على الوضع الحالي راجع هل يمكن للأجانب الحصول على قرض سكني في تركيا.

قائمة تحقق قصيرة قبل التقديم

• ضع ميزانية الدفعة الأولى والأقساط في جدول بسيط.
• احصل على عروض مكتوبة من أكثر من بنك وقارن التكلفة الإجمالية.
• افحص الطابو وقيوده وإذن الإشغال مسبقاً.
• جهّز مستنداتك كاملة وتأكد من القائمة الحالية لدى البنك.
• اقرأ شروط السداد المبكر والتأمين قبل التوقيع.

وإن أردت الاطلاع على خيارات البيع بالتقسيط من المطورين فتفضل بزيارة صفحتنا عن المنازل بالتقسيط. يمكنكم مراسلتنا لأي استفسار.

هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. استشر مختصاً قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: Naval S from Berlin / CC BY 2.0 — Wikimedia Commons