Заявка на ипотеку в Турции: этапы и необходимые документы

Жилищный кредит — решение, над которым покупатели думают дольше всего. От банка к банку процесс немного различается, но каркас почти везде один: сначала бюджет и предварительная оценка, затем документы, экспертная оценка, договор и, наконец, регистрация ипотеки в тапу. В этом руководстве мы по порядку разбираем этапы, перечисляем обычно запрашиваемые документы и показываем, где заявка может застрять. Процентные ставки и суммы кредита мы не приводим: они постоянно меняются, и их нужно уточнять в актуальном предложении банка.

1. Бюджет и первоначальный взнос

Перед подачей заявки ответьте на три вопроса: какой первоначальный взнос я могу внести, какую сумму ежемесячного платежа могу нести без риска и сколько наличных нужно на расходы по покупке? Как поясняют сами банки, доступная сумма кредита зависит не только от дохода, но и от оценочной стоимости жилья, а в ряде случаев и от того, есть ли у вас уже недвижимость. Помимо первоначального взноса оставьте запас на тапу-сбор, страховку и другие расходы по сделке. Если вы составляете бюджет впервые, рамку даст наша статья о компактных квартирах для первой покупки и планировании бюджета.

2. Кредитный рейтинг и предварительная оценка

На первом этапе банк оценивает ваш доход, текущие долги и кредитную историю. На странице одного из банков сказано, что для жилищного кредита обычно ожидается рейтинг выше определённого порога, но он зависит от банка и периода. На этом этапе большинство банков дают предварительное одобрение через интернет-банк, мобильное приложение или отделение. Предварительное одобрение — это ещё не кредит; решение становится окончательным после оценки объекта и проверки документов.

3. Какие документы обычно запрашивают

В некоторых случаях банки просят дополнительные документы, но общий перечень такой:

• Документ, удостоверяющий личность: удостоверение, водительские права или паспорт.
• Справка о месте проживания.
• Документ о доходах: для наёмных работников — справка о зарплате, для самозанятых — налоговое свидетельство и финансовые данные.
• Подтверждение дополнительного дохода (при наличии): например, договор аренды или тапу.
• Документы на объект: тапу либо документ кат иртифакы/кат мюльккийети, а также разрешение на эксплуатацию (iskân) или строительная лицензия.

Некоторые банки также запрашивают выписку из семейного реестра. Перед подачей заявки лучше уточнить актуальный список в отделении или на сайте банка.

4. Подходит ли объект для кредита

Многие заявки застревают не из-за дохода, а из-за самого объекта. В банковских руководствах подчёркиваются условия: тапу должно быть вида кат мюльккийети (kat mülkiyeti) или кат иртифакы (kat irtifakı); на тапу земельного участка жилищный кредит обычно не выдаётся; препятствующие записи — арест, ипотека, решение о сносе — нужно предварительно снять; у здания должно быть разрешение на эксплуатацию либо оно должно достичь степени готовности, установленной оценщиком банка (на странице одного банка указан процент, но цифры у банков различаются). При совместной собственности ипотеку должны подписать все собственники. Поэтому проверяйте тапу и записи до того, как влюбитесь в квартиру; как это делать, объясняет наша статья о чтении обременений в тапу. Тему разрешения на эксплуатацию мы разобрали в материале что такое документ iskân.

Фото: Esginmurat / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

5. Экспертная оценка

Банк поручает оценку объекта аккредитованной оценочной компании. В отчёте указывается не только рыночная стоимость, но и статус тапу, статус разрешения на эксплуатацию и физические характеристики. Сумма кредита определяется по этому отчёту. По одному из банковских руководств, оценка занимает обычно несколько рабочих дней. О том, как готовится отчёт, читайте в статье что такое отчёт об оценке. Для строящегося жилья некоторые банки могут опираться на цену из предварительного договора купли-продажи; это зависит от банка и проекта.

6. Одобрение, договор и страхование

Если оценка и проверка документов положительные, банк даёт окончательное одобрение, подписываются кредитный договор и график платежей. Перед подписанием обратите внимание на следующее:

• Общая стоимость: сравнивайте ставку вместе с комиссиями за оформление, страховкой и прочими платежами. Попросите у банка письменное предложение и график.
• Страхование: многие банки требуют DASK, а часто и страхование жилья. Страхование жизни обычно называют добровольным. Что покрывает DASK, объясняет статья что такое DASK, а чем он отличается от страхования жилья — наш материал о страховании жилья и имущества.
• Досрочное погашение: согласно одному финансовому руководству, комиссия за досрочное погашение не может превышать 1 процента погашаемой суммы для кредитов с остатком срока менее 36 месяцев и 2 процентов для более длинных. Актуальное правило проверьте в договоре и в информационной форме банка.

7. Тапу и ипотека

После договора назначается приём в тапу, оплачиваются сбор и услуги, а при переоформлении регистрируется ипотека в пользу банка. На этом этапе обычно просят удостоверение личности, при наличии — доверенность, полис DASK и квитанцию об уплате сбора. Как проходит этот день, мы описали в статье что происходит в день тапу.

Заметка для иностранных покупателей

Для иностранных граждан использование ипотеки в Турции регулируется отдельными условиями. Актуальную картину смотрите в руководстве могут ли иностранцы получить ипотеку в Турции.

Краткий чек-лист перед подачей

• Составьте простую таблицу первоначального взноса и ежемесячных платежей.
• Получите письменные предложения нескольких банков и сравните полную стоимость.
• Заранее проверьте тапу, записи об обременениях и разрешение на эксплуатацию.
• Подготовьте полный комплект документов и уточните актуальный список банка.
• Перед подписанием прочитайте условия досрочного погашения и страхования.

Если вы рассматриваете и рассрочку от застройщиков, загляните на нашу страницу о покупке в рассрочку. По любым вопросам вы можете написать нам.

Материал носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед принятием решения обратитесь к специалисту.

Обложка: Naval S from Berlin / CC BY 2.0 — Wikimedia Commons