Tapuda Takyidat (Şerh, Haciz, İpotek) Nasıl Okunur?

Bir evi beğenip fiyat konusunda anlaştınız; sıra tapuya gelince satıcı "tapu temiz" dedi. Peki temiz tapu ne demektir? Tapu kaydında hiç şerh, haciz ya da ipotek bulunmaması mı, yoksa bunların alıcıya sorun çıkarmayacak olması mı? Tapu senedindeki bu kısıtlamaların bütününe halk arasında "takyidat" denir. Takyidatı okuyabilmek, ev alırken karşılaşabileceğiniz en önemli risklerin çoğunu daha en baştan görmenizi sağlar. Bu yazıda tapu kaydındaki bölümleri, sık görülen kayıt türlerini ve alıcı ile satıcı için izlenecek yolları anlatıyoruz.

Takyidat nedir?

Takyidat, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan ve malikin mülkiyet hakkını sınırlayan, ona yük getiren ya da üçüncü kişilerin haklarını gösteren kayıtların genel adıdır. Takyidatlı bir taşınmaz alınabilir; ancak risk analizi yapılmadan alınmamalıdır. Kayıtların bir kısmı yalnızca bilgilendirme niteliğindedir, bir kısmı ise taşınmazın satışını, kullanımını ya da değerini doğrudan etkiler.

Tapu kayıtlarını görmek için e-Devlet üzerinden tapu bilgisi sorgulayabilirsiniz; adımlar için TAKBİS üzerinden tapu bilgisi sorgulama yazımıza bakın. İşlem günü tapu müdürlüğünde güncel kaydın alınması ise ayrıca önemlidir; çünkü kayıtlar gün içinde bile değişebilir.

Tapu kaydında üç ana bölüm

Takyidatı okurken tek bir bölüme bakmak yetmez. Genel olarak kayıtlar üç ana başlıkta toplanır:

1. Şerhler: Hak sahibi lehine ya da malikin tasarruf yetkisini sınırlayan kayıtlar. Kişisel hakların şerhi (kira, alım, önalım, geri alım hakkı, satış vaadi), tasarruf yetkisini sınırlayan kayıtlar (örneğin haciz, ihtiyati tedbir) ve geçici tescil bu bölümde yer alır. Medeni Kanun'un 1009, 1010 ve 1011. maddeleri bu konuları düzenler.
2. Beyanlar: Genellikle bilgilendirme niteliği taşıyan kayıtlar. Yönetim planı, eklentiler, imar ve kamu hukukundan doğan kısıtlamalar, aile konutu belirtmesi, riskli yapı kaydı gibi bilgiler buradadır. Çoğu doğrudan hak yaratmaz ama alıcıyı uyarır.
3. Rehinler (ipotek): Taşınmazın bir borca karşı güvence olarak gösterilmesidir. Ayrıca intifa, geçit hakkı, üst hakkı gibi irtifak hakları kayıtta ayrı bir yerde gösterilir.

Kayıtların hangi başlık altında görüneceği kaydın türüne göre değişebilir; önemli olan bütün bölümleri okumak ve anlamadığınız her satırı sormaktır.

Fotoğraf: Ozgurmulazimoglu / CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons

En sık karşılaşılan takyidat türleri

İpotek

İpotek, taşınmazın bir borcun teminatı olarak gösterilmesidir; genellikle konut kredisi nedeniyle konur. İpotekli taşınmaz satılabilir; ancak borç ödenmeden ipotek kaldırılmaz. Alıcı olarak iki yol vardır: Satıcı, satış bedelinden bankaya borcunu öder ve banka ipoteğin kaldırılması (fek, terkin) için tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur; ya da alıcı, ipoteği devralarak krediyi kendi adına yürütür (bankanın onayıyla). Bankadan yazılı bakiye borç bilgisi almak ve kaldırma işlemini aynı gün tamamlamak en sağlıklı yöntemdir. Alıcının kredi kullanacağı durumlarda adımlar için Türkiye'de konut kredisi başvurusu yazımıza bakabilirsiniz.

Haciz

Haciz, bir alacaklının icra yoluyla taşınmaz üzerinde koydurduğu kısıtlamadır. Hacizli taşınmaz satın alınırsa alıcı, hacizle birlikte alır ve alacaklı satış isteyebilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre taşınmaz haczinde alacaklının belirli bir süre içinde satış istemesi gerekir (kural olarak bir yıl); ama bu süreye güvenip hacizli ev almak doğru değildir. Haciz olan evde satıştan önce borç icra dosyasına ödenmeli ve haczin kaldırıldığına dair yazı tapuya ulaşmalıdır.

Kira şerhi

Kiracının hakkını üçüncü kişilere karşı korur. Evin satılması kiracının hakkını kendiliğinden sona erdirmez; "boş teslim" beklentisi varsa kira şerhi ve kiracının durumu önceden netleşmelidir. Kiracılı ev satışının püf noktaları için kiracılı ev satılır mı yazımızı okuyabilirsiniz.

Satış vaadi, alım, önalım ve geri alım şerhleri

Bu kayıtlar, bir başka kişinin taşınmazı satın alma ya da öncelikle alma hakkını koruduğunu gösterir. Alıcı açısından bunlar yüksek risk taşır; çünkü kayıt devam ediyorsa başka birinin üstün hakkı olabilir. Her kaydın tarihine, süresine ve lehtara dikkat edin.

Aile konutu belirtmesi

Aile konutu şerhi bulunan evlerin satışında ya da ipotek verilmesinde, diğer eşin açık rızası aranır (Medeni Kanun m. 194). Rıza yoksa işlem geçersiz olabilir. Bu yüzden tapuda aile konutu şerhi varsa eşin noterde veya tapuda onayı alınmalıdır.

Yönetim planı, kat irtifakı ve diğer beyanlar

Beyanlar hanesinde yönetim planının tarihi görünür. Yönetim planı sitenin işleyiş kurallarını belirler; sonradan sürpriz yaşamamak için okuyun. Kat irtifaklı bir taşınmaz, binanın henüz kat mülkiyetine geçmediğini ve yapı kullanma izninin bulunmayabileceğini gösterebilir; bu nedenle kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark ile iskân belgesi nedir yazılarımız önemli bir ön okumadır.

Takyidat varsa ev alınır mı?

Cevap, kaydın türüne bağlıdır. Yönetim planı gibi bilgilendirici beyanlar çoğu alım-satımda sorun çıkarmaz. İpotek ve haciz ise borç ödenip kaldırıldığında sorunsuz çözülebilir; asıl önemli olan, kaldırma işleminin satış bedeli ödenmeden önce ya da aynı anda ve güvenceli biçimde yapılmasıdır. Buna karşılık satış vaadi, önalım ya da kira şerhi gibi üçüncü kişi haklarını koruyan kayıtlar daha dikkatli inceleme ister. Kaydın anlaşılmadığı durumlarda tapu müdürlüğünden ya da bir hukukçudan görüş almak, ileride yaşanabilecek kayıpları önler.

Alıcı için kontrol listesi

• İşlem günü güncel takyidatlı tapu kaydını isteyin.
• Üç bölümü (şerh, beyan, rehin/irtifak) tek tek okuyun.
• Her satırın tarihini, lehtarını ve dayanağını sorun.
• İpotek ve haciz için bankadan ya da icra dosyasından yazılı bakiye alın.
• Kaldırma işlemi tamamlanmadan bedelin tamamını ödemeyin; sözleşmede satıcının kaldırma yükümlülüğünü ve bedelden alıkoyma mekanizmasını belirtin.
• Aile konutu şerhi varsa eşin rızasını belgeleyin.
• Proje aşamasındaki dairelerde satış vaadi, ipotek ve kat irtifakı ayrıca incelenmelidir; bunun için proje aşamasında konut alırken 10 kontrol yazımıza bakın.

Satıcı için notlar

Satıcıysanız, ilan vermeden önce takyidatı kendiniz görüntüleyin. Hacizli, ipotekli ya da şerhli bir taşınmazın satışını önceden planlamak güveni artırır ve süreci hızlandırır. Dayanağı ortadan kalkmış bir şerh varsa, lehtardan terkin yazısı almak veya gerekirse mahkemeye başvurmak gerekebilir.

Tapu günü ve sonrası

Takyidat kontrolünden sonra işlem günü, tapu müdürlüğünde adım adım nasıl ilerlendiğini tapu gününde ne olur yazımızda anlattık. Satın alımdan sonra yapılacak abonelik ve vergi kayıtları ise tapudan sonraki ilk 30 gün yazımızda listelenmiştir. Tapu türlerini öğrenmek için Türk tapu türleri yazısına da göz atabilirsiniz.

Antalya'da ev almayı düşünüyorsanız Antalya'da ev almak sayfamıza bakabilir, sorularınız için bize yazabilirsiniz.

Konuyla bağlantılı olarak konut ve eşya sigortası ve kat malikleri kurulu ve yönetim planı yazılarımıza da göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali tavsiye değildir. Kararınızdan önce uzmanına danışın.

Kapak fotoğrafı: Maksym Kozlenko / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons