Как читать обременения (такъидат) в тапу: пометки, аресты и ипотека

Вам понравилась квартира, вы договорились о цене; когда дело доходит до тапу, продавец говорит: «тапу чистое». Но что значит «чистое»? Что в записи нет вообще никаких пометок, арестов или ипотеки — или что они не создадут проблем покупателю? Всю совокупность ограничений в выписке на недвижимость по-турецки называют «такъидат» (takyidat). Умение читать его позволяет увидеть большинство основных рисков покупки с самого начала. В этой статье объясняем разделы записи в тапу, частые виды записей и пути действий для покупателя и продавца.

Что такое такъидат?

Такъидат — общее название записей в реестре недвижимости, которые ограничивают права собственника, обременяют объект или показывают права третьих лиц. Объект с обременениями купить можно, но никогда не без анализа рисков. Часть записей носит чисто информационный характер, другие напрямую влияют на продажу, использование или стоимость.

Чтобы увидеть запись, можно запросить данные тапу через e-Devlet; шаги — в статье проверка данных тапу через TAKBİS. Важно также получить актуальную выписку в управлении кадастра в день сделки, поскольку записи могут меняться даже в течение дня.

Три основных раздела записи

Недостаточно смотреть один раздел. Обычно записи сгруппированы в три основные рубрики:

1. Пометки (şerhler): записи в пользу правообладателя или ограничивающие право собственника распоряжаться. Сюда относятся пометки личных прав (аренда, право покупки, преимущественной покупки, обратного выкупа, обещание продажи), записи об ограничении распоряжения (например, арест, обеспечительные меры) и временная регистрация. Эти вопросы регулируют статьи 1009, 1010 и 1011 Гражданского кодекса.
2. Декларации (beyanlar): записи, как правило, информационные. Здесь план управления, пристройки, ограничения из градостроительного и публичного права, пометка о семейном жилье, запись об аварийном здании. Большинство не создаёт прав напрямую, но предупреждает покупателя.
3. Залоги (ипотека): объект указан как обеспечение долга. Сервитуты — узуфрукт, право прохода, право застройки — отражаются в записи отдельно.

В какой рубрике будет запись, зависит от её вида; важно прочитать все разделы и спрашивать о каждой непонятной строке.

Фото: Ozgurmulazimoglu / CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons

Самые частые виды записей

Ипотека

Ипотека (ipotek) — залог недвижимости в обеспечение долга, чаще всего из-за жилищного кредита. Объект под ипотекой продать можно, но пока долг не погашен, ипотека не снимается. У покупателя два пути: продавец погашает долг банку из цены продажи, и банк сообщает в кадастр о снятии ипотеки; либо покупатель принимает ипотеку и продолжает кредит на своё имя (с согласия банка). Надёжнее всего получить письменную справку об остатке долга и завершить снятие в тот же день. Если покупатель берёт кредит, см. как подать заявку на жилищный кредит в Турции.

Арест (haciz)

Арест — ограничение, наложенное кредитором на объект в исполнительном производстве. Купив арестованный объект, вы получаете его вместе с арестом, и кредитор может потребовать продажи. По Закону об исполнении и банкротстве кредитор должен потребовать продажи арестованной недвижимости в установленный срок (как правило, в течение года), но покупать арестованную квартиру, рассчитывая на это, неправильно. До продажи долг нужно оплатить по исполнительному делу, а письмо о снятии ареста должно поступить в кадастр.

Пометка об аренде

Защищает право арендатора перед третьими лицами. Продажа сама по себе не прекращает права арендатора; если вы рассчитываете на передачу пустой квартиры, вопрос пометки об аренде и положения арендатора нужно прояснить заранее. О продаже сдаваемого жилья читайте в статье можно ли продать квартиру с арендатором.

Пометки об обещании продажи, праве покупки, преимущественной покупки и обратного выкупа

Эти записи показывают, что защищено право другого лица купить объект или купить его первым. Для покупателя они связаны с высоким риском: пока запись действует, у другого лица может быть преимущественное право. Обращайте внимание на дату, срок и выгодоприобретателя каждой записи.

Пометка о семейном жилье

Для продажи или залога жилья с пометкой о семейном жилье нужно прямое согласие второго супруга (Гражданский кодекс, ст. 194). Без согласия сделка может быть недействительной. Если в реестре есть такая пометка, получите согласие супруга у нотариуса или в кадастре.

План управления, кат ирифаки и другие декларации

В разделе деклараций указана дата плана управления. План определяет правила жизни комплекса; прочитайте его, чтобы не было сюрпризов. Объект с «кат ирифаки» может означать, что здание ещё не перешло к полной собственности на этажи и разрешения на эксплуатацию может не быть, поэтому наши статьи о разнице между кат ирифаки и кат мюльквети и о документе искан — важное предварительное чтение.

Чек-лист для покупателя

• В день сделки запросите актуальную выписку с обременениями.
• Прочитайте по очереди три раздела (пометки, декларации, залоги/сервитуты).
• Спросите о дате, выгодоприобретателе и основании каждой строки.
• Для ипотеки и ареста получите письменную справку об остатке в банке или по исполнительному делу.
• Не платите полную цену до завершения снятия; в договоре закрепите обязанность продавца снять обременение и механизм удержания части цены.
• При пометке о семейном жилье документируйте согласие супруга.
• Для квартир на этапе строительства отдельно проверьте обещание продажи, ипотеку и кат ирифаки; см. 10 проверок при покупке на этапе строительства.

Заметки для продавца

Если вы продаёте, просмотрите обременения сами до публикации объявления. Заранее спланированная продажа арестованного, заложенного или помеченного объекта повышает доверие и ускоряет процесс. Если у пометки исчезло основание, может понадобиться письмо о снятии от выгодоприобретателя или, при необходимости, обращение в суд.

День сделки и после

После проверки обременений о том, как проходит день в кадастре, мы рассказали в статье что происходит в день оформления тапу. Подписки и налоговые записи после покупки перечислены в статье первые 30 дней после тапу. Узнать о видах документов можно в статье виды тапу в Турции.

Если вы думаете о покупке в Анталье, загляните на страницу покупка недвижимости в Анталье, а с вопросами можно написать нам.

По теме также могут пригодиться наши статьи: страхование жилья и имущества и собрание собственников и план управления.

Этот материал носит общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Перед принятием решения обратитесь к специалисту.

Обложка: Maksym Kozlenko / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons