كيف تقرأ القيود (التكييدات) في سند الطابو: الشروح والحجز والرهن

أعجبك منزل واتفقتم على السعر؛ وعندما يحين دور الطابو يقول البائع «السند نظيف». لكن ما معنى السند النظيف؟ أن السجل لا يتضمن أي شرح أو حجز أو رهن إطلاقاً، أم أن هذه القيود لن تسبب مشكلة للمشتري؟ تُسمى مجموعة القيود الواردة في سند الملكية في اللغة التركية «takyidat». والقدرة على قراءتها تتيح لك رؤية معظم مخاطر الشراء الكبرى منذ البداية. في هذا المقال نشرح أقسام سجل الطابو وأنواع القيود الشائعة والطرق المتاحة للمشتري والبائع.

ما هو التكييدات (takyidat)؟

هو الاسم العام للقيود المدرجة في سجل العقار التي تحدّ من حقوق المالك أو تثقل العقار أو تبيّن حقوق أطراف ثالثة. ويمكن شراء عقار عليه قيود، لكن لا يجوز شراؤه دون تحليل للمخاطر. بعض القيود إعلامية فقط، وبعضها يؤثر مباشرة في بيع العقار أو استخدامه أو قيمته.

ولعرض السجل يمكنك الاستعلام عن بيانات الطابو عبر e-Devlet؛ وللخطوات راجع الاستعلام عن بيانات سند الملكية عبر TAKBİS. ومن المهم أيضاً الحصول على السجل الحالي من دائرة التسجيل العقاري يوم المعاملة، لأن القيود قد تتغير حتى خلال اليوم الواحد.

الأقسام الثلاثة الرئيسية في السجل

لا يكفي النظر إلى قسم واحد. وتُجمع القيود عادةً تحت ثلاثة عناوين رئيسية:

1. الشروح (şerhler): قيود لمصلحة صاحب حق أو تحدّ من سلطة المالك في التصرف. وتدخل فيها شروح الحقوق الشخصية (الإيجار والشراء والأولوية في الشراء والاسترداد ووعد البيع) والقيود التي تحد من التصرف (كالحجز والتدابير الاحتياطية) والتسجيل المؤقت. وتنظم المواد 1009 و1010 و1011 من القانون المدني هذه المسائل.
2. البيانات (beyanlar): قيود إعلامية في الغالب. وفيها خطة الإدارة والملحقات والقيود الناشئة عن التخطيط والقانون العام وبيان المسكن الأسري وقيد المبنى الخطر. ومعظمها لا ينشئ حقاً مباشراً لكنه ينبّه المشتري.
3. الرهون (الرهن العقاري): إدراج العقار ضماناً لدين. أما حقوق الارتفاق مثل الانتفاع وحق المرور وحق البناء فتُعرض في السجل في موضع منفصل.

وقد يختلف العنوان الذي يظهر تحته القيد بحسب نوعه؛ والمهم قراءة كل الأقسام والسؤال عن كل سطر لا تفهمه.

الصورة: Ozgurmulazimoglu / CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons

أكثر أنواع القيود شيوعاً

الرهن العقاري

الرهن (ipotek) هو إدراج العقار ضماناً لدين، وغالباً بسبب قرض عقاري. ويمكن بيع عقار مرهون، لكن الرهن لا يُرفع قبل سداد الدين. وللمشتري طريقان: أن يسدد البائع المصرف من ثمن البيع فيبلغ المصرف دائرة التسجيل لرفع الرهن؛ أو أن يتولى المشتري الرهن ويواصل القرض باسمه (بموافقة المصرف). وأسلم الطرق الحصول على بيان خطي بالرصيد المتبقي من المصرف وإتمام الرفع في اليوم نفسه. وإذا كان المشتري سيأخذ قرضاً فراجع كيف تتقدم بطلب قرض عقاري في تركيا.

الحجز (haciz)

الحجز قيد يضعه دائن على العقار عبر إجراءات التنفيذ. وإذا اشتريت عقاراً محجوزاً فإنك تأخذه مع الحجز، وللدائن أن يطلب بيعه. ووفقاً لقانون التنفيذ والإفلاس يجب على الدائن أن يطلب بيع العقار المحجوز خلال مدة محددة (كقاعدة سنة واحدة)، لكن من الخطأ شراء منزل محجوز اعتماداً على ذلك. وقبل البيع يجب سداد الدين في ملف التنفيذ ووصول كتاب رفع الحجز إلى دائرة التسجيل.

شرح الإيجار

يحمي حق المستأجر في مواجهة الغير. والبيع لا ينهي حقوق المستأجر تلقائياً؛ فإذا كنت تتوقع تسلم المنزل فارغاً وجب توضيح شرح الإيجار ووضع المستأجر مسبقاً. ولنصائح بيع منزل مؤجّر اقرأ هل يمكن بيع منزل فيه مستأجر.

شروح وعد البيع والشراء والأولوية في الشراء والاسترداد

تبيّن هذه القيود أن حق شخص آخر في شراء العقار أو في الأولوية في شرائه محمي. وهي تنطوي على مخاطرة عالية للمشتري، لأنه ما دام القيد قائماً فقد يكون لغيره حق أقوى. انتبه إلى تاريخ كل قيد ومدته والمستفيد منه.

بيان المسكن الأسري

يشترط لبيع منزل عليه بيان مسكن أسري أو رهنه موافقة صريحة من الزوج الآخر (القانون المدني، المادة 194). وبدون الموافقة قد تكون المعاملة باطلة. فإذا ظهر هذا البيان في السجل فاحصل على موافقة الزوج أمام كاتب العدل أو في دائرة التسجيل.

خطة الإدارة وارتفاق الطابق وبيانات أخرى

يظهر في قسم البيانات تاريخ خطة الإدارة. وتحدد الخطة قواعد عمل المجمع؛ فاقرأها لتتجنب المفاجآت. وقد يدل عقار «kat irtifakı» (ارتفاق الطابق) على أن المبنى لم ينتقل بعد إلى ملكية الطوابق الكاملة وقد لا تتوفر له شهادة إشغال بعد، لذا فإن مقالينا عن الفرق بين ارتفاق الطابق وملكية الطابق وما هي شهادة الإسكان قراءة تمهيدية مهمة.

قائمة مراجعة للمشتري

• اطلب سجل الطابو الحالي المتضمن القيود في يوم المعاملة.
• اقرأ الأقسام الثلاثة (الشروح والبيانات والرهون/الارتفاق) واحداً واحداً.
• اسأل عن تاريخ كل سطر والمستفيد منه وأساسه.
• في الرهن والحجز احصل على بيان خطي بالرصيد من المصرف أو ملف التنفيذ.
• لا تدفع الثمن كاملاً قبل إتمام الرفع؛ وأدرج في العقد التزام البائع بالرفع وآلية لحجز جزء من الثمن.
• إذا وُجد بيان مسكن أسري فوثّق موافقة الزوج.
• وفي الشقق قيد الإنشاء راجع وعد البيع والرهن وارتفاق الطابق منفصلةً؛ انظر 10 فحوص عند الشراء على الخارطة.

ملاحظات للبائع

إذا كنت بائعاً فاطّلع على القيود بنفسك قبل الإعلان. فالتخطيط المسبق لبيع عقار محجوز أو مرهون أو عليه شروح يزيد الثقة ويسرّع العملية. وإذا فقد أحد الشروح أساسه فقد تحتاج إلى كتاب إلغاء من المستفيد أو إلى مراجعة المحكمة عند الضرورة.

يوم المعاملة وما بعده

بعد فحص القيود شرحنا كيف يسير يوم دائرة التسجيل في ماذا يحدث يوم الطابو. أما الاشتراكات والسجلات الضريبية بعد الشراء ففي أول 30 يوماً بعد الطابو. ولمعرفة أنواع السندات راجع أنواع سندات الملكية التركية.

وإذا كنت تفكر في الشراء في أنطاليا فزر صفحتنا شراء منزل في أنطاليا، ويسعدنا أن تراسلنا بأسئلتك.

وقد تفيدك في هذا الموضوع أيضاً مقالاتنا: تأمين المنزل والمحتويات وجمعية الملاك وخطة الإدارة.

هذا المحتوى للمعلومات العامة فقط وليس نصيحة قانونية أو مالية. استشر مختصاً قبل اتخاذ قرارك.

صورة الغلاف: Maksym Kozlenko / CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons